Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 184

- il existe des droits de préemption et de préférence sur les terrains boisés : en vue de lutter
contre le morcellement de la forêt, les propriétaires de terrains boisés bénéficient d'un droit de
préférence en cas de vente d'une propriété boisée contiguë inférieure à 4 hectares (C. for., art.
L. 331-19 et s.). Des droits de préemption au profit de la commune et de l'État ainsi qu'un droit de
préférence au profit de la commune existent également (C. for., art. L. 331-22 et s.) ;
- le locataire d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dispose
de trois droits de préemption qui ont vocation à être mis en œuvre dans des situations très
différentes :
* l'un peut être actionné en cas de vente du logement après division/subdivision de tout ou
partie d'un l'immeuble par lots ou de cessions de parts ou actions de sociétés dont l'objet est la
division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en
jouissance à temps complet,
* un autre résulte du congé donné par le propriétaire pour vendre le logement. Dans ce cas, à
défaut de préempter, le locataire perd son droit d'occuper les locaux,
* le troisième a vocation à être mis en œuvre aux ventes qui portent sur la totalité et en une seule
fois d'un immeuble, étant précisé que l'immeuble doit être à usage d'habitation ou à usage mixte
d'habitation et professionnel et qu'il doit comporter plus de cinq logements ;
- enfin, il existe un droit de préemption au profit du locataire lors de la vente d'un local commercial
ou artisanal (C. com., art. L. 145-46-1, disposition d'ordre public).
* Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits
de préemption prévus par le Code de l'urbanisme
La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite
vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption. Il consiste en un formulaire réglementaire16
envoyé
en quatre exemplaires par LRAR ou déposé contre décharge à la mairie du lieu
de situation de l'immeuble.
Depuis le 1er
janvier 2022, la DIA peut être adressée par voie électronique sécurisée en un seul
exemplaire (C. urb., art. R. 213-5). Dans les espaces naturels sensibles (ENS), la DIA est adressée
en version papier ou électronique au président du conseil départemental ou déposée contre décharge
au siège du conseil départemental (C. urb., art. R. 215-10).
Un bien ne peut être préempté que s'il est entièrement situé dans une zone de préemption. Toutefois,
lorsqu'une unité foncière est partiellement incluse dans une zone de préemption et lorsqu'une
opération d'aménagement le justifie - la décision de préemption devra être particulièrement motivée
sur ce point -, la fraction de cette unité foncière située dans la zone de préemption peut
être préemptée. La fraction de l'unité foncière qui n'est pas dans la zone de préemption ne peut
pas être préemptée, mais son propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se
porte acquéreur de la totalité de l'unité foncière (C. urb., art. L. 213-2-1 et L. 215-12). Lorsque
la totalité de l'unité foncière est située dans la zone de préemption, une préemption partielle est
impossible.
Lorsque le bien est situé dans une zone de préemption, le propriétaire bénéficie d'un droit de
délaissement, c'est-à-dire qu'il peut provoquer l'acquisition de son bien par le titulaire du droit de
préemption. Le droit de délaissement n'est pas applicable dans les ENS. Dans les pré-ZAD et ZAD,
il ne peut être mis en œuvre que par celui qui est propriétaire au moment de la création de la zone
(ou par ses ayants cause universels ou à titre universel).
16 Le formulaire CERFA n° 10072*02 n'est pas obligatoire. La déclaration peut être adressée sur papier libre,
mais doit contenir les éléments mentionnés à l'article A. 213-1 du Code de l'urbanisme.
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