Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 56

* Signature des contrats d'exécution des travaux d'aménagement
Le concessionnaire aménageur public ou privé peut confier à des prestataires extérieurs (contrat
d'exécution) la réalisation de l'opération.
IMPORTANT
Dans ce cas, il doit respecter les règles de mise en concurrence.
Il est également possible de réaliser une ZAC dans laquelle certains constructeurs restent propriétaires
de terrains (C. urb., art. L. 311-1, al. 1er
maîtrise partielle) ; dans ce cas, l'aménageur conclut une convention d'association.
Cession de terrains ou de droits immobiliers
* Cahier des charges des cessions de terrains
Le contrat par lequel une société d'économie mixte chargée de la réalisation d'une ZAC cède à des
sociétés privées (par exemple un groupe de promotion) un terrain avec des droits à construire a le
caractère d'un contrat de droit privé.
Les cessions ou concessions d'usage de terrains avec droit à construire à des sociétés privées à
l'intérieur des ZAC doivent faire l'objet d'un cahier des charges (C. urb., art. L. 311-6).
Chaque cession nécessite un cahier des charges distinct.
La loi ne permet pas d'établir un cahier des charges général, de nature contractuelle, qui serait
applicable à l'ensemble des acquéreurs et dont la modification nécessiterait l'accord unanime de
ces derniers.
Cependant, il n'est exigé qu'un seul document par cession, quel que soit le nombre de lots cédés et
même lorsque l'opération d'acquisition porte sur la totalité des lots de la ZAC64
.
Par ailleurs, l'exigence d'un document unique ne fait pas obstacle à l'utilisation d'un cahier des
charges type.
* Contenu du cahier des charges
Le cahier des charges doit indiquer le nombre de mètres carrés de surface de plancher (SDP) - qui
remplace l'ancienne surface hors œuvre nette (SHON) - dont la construction est autorisée sur la
parcelle cédée. Il peut, en outre, fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales
imposées pour la durée de la réalisation de la zone (C. urb., art. L. 311-6, al. 1er
partiel).
* Fixation des droits à construire par le cahier des charges
La détermination d'une surface constructible dans le cahier des charges permet à l'autorité chargée
de la délivrance du permis de construire de connaître la surface dont la construction est autorisée
sur la parcelle et celle qui reste autorisée sur la parcelle du même îlot.
Lorsque le cahier des charges a été approuvé et que cette approbation a été publiée dans les conditions
prévues par le Code de l'urbanisme, ses dispositions deviennent opposables aux autorisations
d'urbanisme.
Le pétitionnaire est alors tenu de joindre au dossier de demande de permis une copie des dispositions
du cahier des charges relatives à la surface autorisée et aux éventuelles prescriptions (C. urb.,
art. R.* 431-23, a, mod. par D. n° 2019-481, 21 mai 2019, art. 5).
En l'absence d'une telle détermination, et à défaut de coefficient d'occupation des sols (COS) qui
soit applicable, l'autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut statuer sur la
régularité de la demande. Dès lors, elle ne peut, en principe, délivrer légalement un permis de
construire sur la parcelle considérée65
.
64 CE, 23 mai 2018, n° 406010.
65 CE, 15 oct. 2014, n° 349775.
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER
, L. 311-4, al. 4 et L. 311-5, al. 2) (ZAC en

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