Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 62

Elle ne s'applique pas lorsqu'une même personne, même famille ou même société est propriétaire
de la totalité de l'immeuble.
La copropriété peut disparaître dans le cas où tous les lots deviennent la propriété d'une seule
personne80
.
EXEMPLE
Un propriétaire unique d'un immeuble construit en location souhaite diviser et restructurer une
partie de l'immeuble en vue de louer les futurs lots.
Dans ce cas, le statut de la copropriété ne s'applique pas, car :
- l'immeuble n'est pas soumis au statut de la copropriété dans la mesure où il appartient à un
propriétaire unique ;
- les futurs locaux ne sont pas destinés à être vendus mais à être loués.
Le statut de la copropriété n'étant pas adapté aux grands ensembles immobiliers complexes ; la loi
permet d'opter pour une organisation différente.
La loi ne définit pas cette « organisation différente ». Cela pourra être :
- une association de propriétaires de l'ordonnance du 1er
juillet 2004 ;
- une société immobilière de gestion et d'entretien (C. civ., art. 1844) ;
- une union de syndicats des copropriétaires ;
- une location-accession de la loi du 12 juillet 1984 ;
- une copropriété et multipropriété ;
- une copropriété horizontale ;
- une construction en volume (droit de superficie).
2. Cas particulier du lot transitoire
Le statut de la copropriété ne s'applique pas aux ensembles immobiliers en cours de construction.
Il peut arriver que la construction d'un programme immobilier soit interrompue alors que certains
bâtiments ont été achevés, voire occupés. Selon la Cour de cassation, les lots transitoires correspondant
aux terrains bâtis ou non encore bâtis sont de véritables lots de copropriétés dont la partie
privative est constituée par le droit exclusif du titulaire d'y édifier des constructions81
.
Dès lors que les travaux qui y sont envisagés sont conformes aux stipulations du règlement de
copropriété, le groupe de promotion n'a pas à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des
copropriétaires82
.
En revanche, une autorisation est nécessaire en cas de modification du droit de construire sur le
lot transitoire83
.
Le nouveau texte précise que la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées
dans le règlement de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er
n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 2).
, I, al. 4, mod. par ord.
Cette précision résulte d'une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation selon
laquelle le droit de construire sur un lot transitoire n'est pas soumis aux règles d'autorisation de la
copropriété. Autrement dit, il n'est pas nécessaire d'obtenir une autorisation de l'assemblée pour
réaliser les travaux puisque le titulaire du lot tient son droit du règlement de copropriété84
.
80 Cass. 3e civ., 4 juill. 2007.
81 Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, n° 89-21167, n° 1616 ; Cass. 3e
82 Cass. 3e civ., 4 nov. 2010, n° 09-70235, n° 1302 ; Cass. 3e
83 Cass. 3e civ., 30 nov. 2010, n° 09-72386.
84 Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-20276, n° 699 FS-P+B.
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER
civ., 3 nov. 2016, n° 15-14895.
civ., 8 juin 2011, n° 10-20276, n° 699.
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