Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 220

L'article R. 261-1 du CCH (D. n° 2019-641, 25 juin 2019 modifiant CCH, art. R. 261-1) prévoit
que « L'immeuble vendu [...] en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article
L. 261-2 [...] et de l'article L. 261-11 du CCH, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés
les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination,
de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve
l'exécution ».
Un arrêté du ministre chargé du Logement du 28 octobre 2019 fixe la liste limitative des travaux
concernés et détermine les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble
vendu en l'état futur d'achèvement.
À NOTER
* Le type de revêtement doit être connu par le vendeur pour mettre en place l'isolation adéquate.
* Il ne doit pas porter atteinte au principe de réversibilité des logements collectifs neufs posés
par la réglementation à l'accessibilité des bâtiments d'habitation collectifs neufs par la loi ÉLAN.
Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte
la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la
livraison de l'immeuble. En effet, il faut prévoir dans le contrat que l'acquéreur doit respecter la
réglementation en vigueur et les règles de l'art en ayant recours à des entreprises qui devront être
assurées en responsabilité civile décennale et notamment en responsabilité civile. Il est indispensable
de prévoir que l'acquéreur souscrive une assurance dommages ouvrage (si nécessaire en
fonction des travaux). Un délai de réalisation des travaux doit être prévu.
* Mentions obligatoires dans le contrat de réservation
Selon les articles L. 261-15 et R. 261-26 du CCH, le contrat préliminaire précise :
- le prix du local réservé décomposé comme suit :
* le prix de vente convenu,
* le coût total des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés
par le vendeur pour chacun des postes,
* le coût total de l'immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux réservés ;
- le délai30
dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des
travaux mentionnés.
Si l'acquéreur exerce la faculté de revenir sur sa décision dans le délai convenu31
, le vendeur est
tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix
et conditions mentionnés au contrat préliminaire.
Dans ce cas, le délai de rétractation de 10 jours (CCH, art. L. 271-1) n'aura pas à être purgé à
nouveau dans la mesure où l'acquéreur est informé dans le contrat de réservation du prix des travaux
réservés par poste (CCH, art. R. 261-26). Dans ces conditions, le montant du prix définitif est
connu dès le départ, que l'acquéreur se réserve ou non des travaux.
Cette innovation est peu accordée en pratique, car elle pose plusieurs difficultés opérationnelles :
- un impact sur la fixation du montant du dépôt de garantie ;
- un impact sur le prix de vente, ce qui nécessite d'adapter les appels de fonds (impact sur le
financement de l'acquisition du bien) ;
- l'accord du garant ayant délivré la garantie financière d'achèvement ou de remboursement des
travaux ;
30 Le délai court à compter de la signature du contrat de réservation.
31 Par LRAR ou par LR électronique (CCH, art. R. 261-13-2).
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER

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