Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 41

PROSPECTION FONCIÈRE ET ÉTUDES PRÉALABLES
* Sanctions pénales en cas de méconnaissance de la réglementation des lotissements
Les infractions à la réglementation des lotissements sont passibles de sanctions pénales (procès-verbal
dressé).
Le fait de vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans avoir
obtenu un permis d'aménager est sanctionné d'une amende de 15 000 € (C. urb., art. L. 480-4-1,
al. 1er
).
Il peut en outre être imparti au lotisseur un délai pour mettre les travaux en conformité (C. urb.,
art. L. 480-4-1, al. 2) avec astreinte de 500 € par jour de retard.
La prescription est de 6 ans.
* Sanctions civiles en cas de méconnaissance de la réglementation des lotissements
En cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, l'acquéreur, le maire ou le
préfet peuvent demander la nullité des ventes et locations de terrains compris dans un lotissement
aux frais et dommages du lotisseur (C. urb., art. L. 480-15, nullité absolue).
Par exception, les ventes et parcelles pour lesquelles un permis de construire a été accordé ne
peuvent plus être annulées (C. civ., art. L. 480-15, al. 2).
Le permis de construire délivré sur un lot irrégulièrement détaché couvre la nullité née de cette infraction
(en matière de déclaration préalable). En revanche, en ce qui concerne le permis d'aménager,
une jurisprudence constante et abondante du Conseil d'État considère le permis de construire
comme illégal. Il est donc susceptible de faire l'objet d'un recours et/ou d'un retrait dans la mesure
où il a été délivré après le détachement irrégulier.
L'action se prescrit par 10 ans à compter de la publication des actes portant sur le transfert de
propriété à la publicité foncière.
L'action introduite sur le fondement de la violation du cahier des charges est soumise à la prescription
trentenaire de l'article 2227 du Code civil (L. n° 2008-561, 17 juin 2008) lorsque la clause
dont la méconnaissance est invoquée présente le caractère d'une servitude.
Le délai du point de départ de la prescription trentenaire serait donc le jour où la personne a eu
connaissance des faits ou aurait dû en avoir connaissance29
.
* Actions spécifiques des colotis
Concernant, les dispositions contractuelles opposables entre colotis, elles sont applicables aux acquéreurs
et leurs ayants cause.
Il en va de même en cas de silence des actes de vente et titres de propriété à condition que ces
servitudes de lotissement aient été publiées au fichier immobilier permettant de s'y référer (D.
n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 30).
La seule reproduction ou la mention d'un document d'urbanisme dans un cahier des charges, un acte
ou une promesse ne confère pas à ce document un caractère contractuel (C. urb., art. L. 115-1).
En principe, lorsque le cahier des charges n'a pas été publié, l'acquéreur est tenu uniquement par
les mentions figurant dans l'acte de vente ou si il est apporté la preuve qu'il en a eu connaissance
ou qu'il y a consenti30
.
En cas de contradiction entre le cahier des charges et l'acte de vente, c'est le cahier des charges
qui prévaut.
29 Par ex. au jour de la violation du cahier des charges ; Cass. 3e
30 Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, n° 99-14372.
civ., 6 avr. 2022, n° 21-13891.
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