Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 176

Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté
du débiteur (condition potestative). Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été
exécutée en connaissance de cause (C. civ., art. 1304-2). Cette hypothèse est rare puisque dans
ce cas le débiteur déclare s'engager s'il le veut.
Par ailleurs, le bénéficiaire de la promesse ou le promettant ne doivent pas empêcher la réalisation
de la promesse. En effet, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt
en a empêché l'accomplissement » (C. civ., art. 1304-3, al. 1er
).
IMPORTANT
Dans le cas où le bénéficiaire n'a pas déposé la demande de permis de construire dans le délai
indiqué et si le promettant réclame le versement de l'indemnité d'immobilisation, il faudra alors
prouver que l'absence de dépôt de la demande ne résulte pas du seul fait du bénéficiaire (à titre
illustratif, un certificat d'urbanisme précisant que le terrain litigieux ne peut pas être utilisé pour
la réalisation de l'opération envisagée).
La non-réalisation de l'une des conditions suspensives entraîne la caducité de la promesse.
L'accomplissement des conditions suspensives permet au bénéficiaire d'opter pour la conclusion
de la vente. Le point central pour le vendeur d'immeuble à construire est d'obtenir une autorisation
d'urbanisme (permis de construire, permis de démolir, permis d'aménager). Cette autorisation
d'urbanisme purgée de tout recours des tiers, retrait ou déféré préfectoral contribuera à permettre
la signature de l'acte authentique de vente du terrain auprès d'une étude notariale (transfert de
propriété du terrain nu ou bâti au vendeur d'immeuble à construire).
EXEMPLE
Modèle de clause de conditions suspensives stipulée dans une promesse de vente
Les parties soumettent formellement la réalisation de la présente promesse de vente aux conditions
suspensives suivantes qui devront être réalisées au plus tard avant l'expiration du délai fixé
à l'article X éventuellement prorogé :
1. L'absence d'inscription hypothécaire pour un montant supérieur au prix de la vente, sauf accord
préalable des créanciers inscrits sur le prix et sauf promesse de mainlevée.
2. L'inexistence de toutes procédures et de tous commandements de saisie, sauf accord des
créanciers pour donner mainlevée.
3. La renonciation expresse par tout bénéficiaire au droit de préemption existant à son profit.
L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution d'acquérir à des prix et conditions
différents de ceux notifiés entraînera la non-réalisation de la condition suspensive au
même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption.
Pour l'application de cette condition, le PROMETTANT s'engage à effectuer à ses frais les différentes
déclarations permettant au(x) titulaire(s) d'un droit de préemption d'exercer ou non leurs
droits.
4. L'obtention par le BÉNÉFICIAIRE d'une étude géotechnique de sol, réalisée aux frais exclusifs
du BÉNÉFICIAIRE, émanant d'une société spécialisée, confirmant la possibilité de réaliser toutes
les constructions envisagées à l'aide de fondations superficielles et de dallage sur terre-plein et/
ou rendant impossible l'opération et/ou la modifiant techniquement ou économiquement.
Le PROMETTANT autorise le BÉNÉFICIAIRE à pénétrer sur le terrain à compter de la date de la
signature des présentes, pour procéder à cette étude géotechnique de sol et s'engage à lui en
faciliter l'accès.
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER

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