Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 36

* Impact des dispositions contenues dans le règlement et le cahier des charges sur la délivrance
d'une autorisation administrative
Le permis de construire ne peut être délivré que dans le respect de la réglementation des lotissements
et des documents approuvés du lotissement : permis d'aménager, déclaration préalable,
règlement de lotissement, plan de division parcellaire.
En revanche, le cahier des charges, document contractuel de droit privé, ne s'impose pas au
permis de construire mais régit les dispositions applicables entre colotis.
Avant 1919, les lotissements étaient exclusivement de nature privée (sans contrôle administratif),
de même que les documents établis avant 1919, qui avaient une nature purement contractuelle.
L'objectif
de la loi ÉLAN est « d'imposer au juge judiciaire de ne plus considérer en bloc le cahier
des charges d'un lotissement comme un document de droit privé mais à faire la distinction,
parmi ces clauses, entre celles qui relèvent du droit privé et celles qui relèvent du droit public ».
* Impact des dispositions contenues dans le règlement et le cahier des charges sur la mise en
œuvre du permis de construire
Le cahier des charges de lotissement peut avoir une valeur réglementaire qui résulte de son
approbation par le préfet.
Il convient néanmoins de préciser que depuis le 1er
janvier 1978, date d'entrée en vigueur du
décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 :
- le cahier des charges n'est plus approuvé par le préfet ;
- un règlement de lotissement intègre les dispositions du cahier des charges.
L'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2014-366
du 24 mars 2014, dite « loi ALUR », pose clairement le principe d'une caducité automatique des
documents réglementaires du lotissement dès lors que le lotissement a été autorisé depuis plus
de 10 ans, et qu'il est situé dans une commune dotée d'un PLU ou un document d'urbanisme en
tenant lieu.
Il est à relever que les lotissements dont les règles d'urbanisme avaient été maintenues par les
colotis ont perdu leur caractère réglementaire, puisque ces règles ont été frappées de caducité dès
l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, d'un point de vue réglementaire, dès lors qu'il existe un lotissement autorisé depuis plus de
10 ans et que la commune est couverte par un PLU ou tout autre document en tenant lieu, les lots
issus de ce lotissement devraient être envisagés, a priori, comme des terrains ordinaires.
Toutefois, il faut souligner que si les prescriptions réglementaires deviennent caduques par l'effet
de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, ces dernières le seront définitivement qu'en l'absence
de contractualisation19
privés à caractère perpétuel.
ou de requalification20 de ces documents réglementaires en contrats
Aux termes d'un jugement rendu le 13 avril 2015, le tribunal de grande instance (TGI) de Grasse a
considéré que « si les règles d'urbanisme propres à un lotissement sont toutes frappées de caducité
d'un point de vue du droit de l'urbanisme et cessent de produire effet à l'égard de l'Administration
qui n'a plus à en tenir compte pour délivrer les autorisations, elles subsistent néanmoins sur le plan
contractuel dans les rapports des colotis entre eux, lorsqu'elles procèdent du cahier des charges ».
Dans un récent avis du 24 juillet 2019, le Conseil d'État retient la même analyse en exposant que
la caducité des règles d'urbanisme instaurées par l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme n'a
pas d'incidence sur le plan contractuel entre colotis et affirme que l'autorité administrative peut
autoriser la modification du cahier des charges en dépit de sa caducité sur le plan réglementaire.
19 Cass. 3e civ., 15 déc. 1999, n° 97-20503.
20 Cass. 3e civ., 22 mai 2012, n° 10-25227.
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER

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