Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 72

Cette identification des volumes permet notamment d'acquérir un bien faisant partie d'une même
unité foncière sans indivision.
Le caractère diversifié de l'affectation, de l'utilisation et de l'exploitation des différentes parties
d'une construction peut donc justifier sa division en volumes, et donc sa division en toute propriété.
Dans
le cadre de la réalisation d'opérations en centre-ville, le plus souvent dans les zones d'aménagement
ou de rénovation, la nécessité d'utiliser au maximum des surfaces bâtissables aménageables
conduit à superposer, juxtaposer ou imbriquer à l'intérieur d'un ou plusieurs ensembles
immobiliers des locaux soumis à des régimes différents ou destinés à accueillir des activités différentes.
Recourir
à la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe constitue le moyen privilégié
par les praticiens pour faire coexister des ouvrages publics et privés, et, de façon subséquente,
la domanialité publique et la propriété privée, qui sont soumises à des régimes juridiques bien
distincts difficilement conciliables (inaliénabilité du domaine public, déclassement nécessaire des
volumes créés sur un terrain public pour qu'ils soient affectés à un usage privé, etc.).
4. Exclusion du statut du droit de la copropriété
L'application du statut de la copropriété à des ensembles à structure hétérogène peut être écartée
au profit d'une organisation différente par l'intermédiaire d'une convention contraire. Encore fautil
que la volonté de soumettre l'ensemble immobilier à une organisation différente soit clairement
identifiée.
Cette organisation exclut toute application du statut de la copropriété. L'existence d'une convention
contraire et la création d'une organisation différente pour les terrains, constructions, aménagements
et services communs inclus dans un même périmètre sont des conditions cumulatives
pour écarter le statut de la copropriété.
L'exclusion de l'application du statut de la copropriété ne peut en aucun cas résulter d'une simple
mention dans l'état descriptif de division. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d'appel
pour avoir exclu l'application du statut de la copropriété sans avoir constaté la création d'une organisation
différente. Or, en l'espèce, seul l'EDDV stipulait l'inapplication de la loi de 1965. Certes,
ce document identifiait les volumes et énonçait les servitudes permettant la coexistence des lots
ainsi que l'attribution de la quote-part de charges. Mais, selon les hauts magistrats, il ne suffit pas
d'écarter simplement la loi de 1965 ; il faut aller plus loin et définir précisément les règles qui
régiront l'ensemble88
.
Toutefois, la procédure de scission de copropriété prévue par l'article 28 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 peut être employée pour la division en volumes d'une EIC, pour autant que chacune
des entités permette une gestion autonome.
5. Organisation du montage juridique
a. Conditions de délivrance du permis de construire
Conformément aux dispositions de l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme, une construction
constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre
eux, un ensemble immobilier unique est autorisée par la délivrance d'un seul permis de construire.
Si le Conseil d'État fait, en principe, une application stricte de cette règle, il accepte néanmoins
qu'au regard de la complexité architecturale de l'opération, les éléments de la construction puissent
faire l'objet de plusieurs permis de construire dès lors qu'ils ont une vocation fonctionnelle distincte
(en l'espèce, un stade et un parc de stationnement sous-jacent). L'autorité compétente pour
88 Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-13679, n° 989 FS-P+B.
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER

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