Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 189

ACQUISITION DU TERRAIN NU OU BÂTI
IMPORTANT
Une vigilance accrue doit être dirigée vers les locataires titulaires d'un bail (bail d'habitation,
bail commercial, bail rural...). En cas de bail commercial, il faudra négocier au préalable une indemnité
d'éviction (C. com., art. L. 145-14). Préalablement, il sera précisé que cette indemnité
ne porte que sur le bail commercial, aussi appelé dans la pratique « bail 3-6-9 ». En effet, le
bail dérogatoire régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce ne permet pas au locataire de
disposer d'un droit au renouvellement. À la fin du contrat de location, le locataire devra quitter
les lieux sans prétendre à une indemnité. De même que le bail dérogatoire, la convention d'occupation
précaire n'ouvre pas le droit à une telle indemnité.
En cas de bail d'habitation (logement vide, logement meublé, logement régi par la loi de 194829
),
il faudra respecter les délais de préavis et formalités du congé à donner au locataire par le propriétaire
en sachant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption. À défaut, l'opération ne
pourra pas être réalisée. Le bail rural reste un point bloquant puisque la vente du bien immobilier
ne constitue pas une cause de reprise ou de résiliation du bail : le vendeur vend son bien occupé.
* Garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts
cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent
tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix,
s'il les avait connus ».
L'acquéreur est autorisé en cas de vice caché à exercer, à son choix (C. civ., art. 1644), l'action
rédhibitoire (résolution de la vente) ou l'action estimatoire (réduction du prix).
L'article 1643 du Code civil prévoit néanmoins expressément que la garantie des vices cachés peut
être écartée par la volonté des parties.
Généralement, les actes de vente contiennent une clause d'exonération de la garantie des vices
cachés entre le vendeur non professionnel du terrain bâti ou nu et le vendeur professionnel.
Cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ;
- et/ou s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur30
.
.
Le vendeur professionnel est présumé de manière irréfragable connaître les vices cachés affectant
le bien vendu et ne peut dès lors opposer à l'acheteur les clauses limitatives ou exclusives contenues
dans l'acte de vente31
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de 2 ans
à compter de la découverte du vice (C. civ., art. 1648, al. 1er
).
EXEMPLE
Le vendeur est une SCI. L'acquéreur professionnel découvre a posteriori qu'il y a des cuves enterrées
(avec une problématique liée à la pollution). L'acte de vente mentionnait : « le vendeur
déclare qu'il n'y a pas de cuves enterrées ». La connaissance du vice par le vendeur au moment
de la vente.
29 Le bail d'un logement conventionné ANAH et le bail d'un logement social font l'objet de règles spécifiques.
30 Cass. 3e
civ., 16 déc. 2009, n° 09-10540.
31 Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71498 ; Cass. 3e
2019, n° 17-31248.
civ., 26 avr. 2006, n° 04-18466 ; Cass. 3e
civ., 22 mai
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