Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 121

PROSPECTION FONCIÈRE ET ÉTUDES PRÉALABLES
La PIL ne peut prévoir que des exceptions ponctuelles et d'ampleur limitée à la vocation de la zone
où se situe le projet.
En effet, les conditions suivantes doivent être respectées :
- ces adaptations ne peuvent pas méconnaître les objectifs fixés par ces documents ;
- ces adaptations ne doivent pas porter atteinte à l'intérêt culturel, historique ou écologique des
zones concernées ;
- ces adaptations ne peuvent pas modifier la vocation de l'ensemble de la zone où se situe le
projet.
9. Outils permettant l'aménagement de certaines zones
Plusieurs outils permettent de déroger à l'application des règles d'urbanisme et d'assurer :
- le financement des équipements publics ;
- la maîtrise foncière ;
- la planification (règles d'urbanisme rendant possible la réalisation de l'opération).
a. Zone d'aménagement concerté
La zone d'aménagement concerté (ZAC) est un instrument de financement et d'aménagement
permettant aux collectivités territoriales de mettre en œuvre ou de faire mettre en œuvre leur
politique d'urbanisme dans les quartiers nouveaux et anciens afin de réaliser des constructions
ou d'aménager des terrains en vue de les céder ou concéder à des utilisateurs publics ou privés.
Les caractéristiques de la ZAC à prendre en compte sont :
- l'absence de nécessité de maîtrise foncière préalable de la collectivité ;
- son application sur tous les territoires des communes, qu'elles soient dotées ou non d'un PLU ;
- elle peut porter sur des zones urbaines (U), des zones à urbaniser (AU) ou des zones naturelles
(N) et peut concerner plusieurs emplacements distincts (ZAC multisite) ;
- elle exige une adaptation du PLU si ce dernier ne permet pas la réalisation de la ZAC.
b. Projet urbain partenarial
La mise en œuvre du projet urbain partenarial (PUP) est réservée aux zones urbaines (U et AU). Il
s'agit d'un instrument financier permettant le financement direct des équipements nécessités par
le développement urbain des communes et EPCI qui concerne tous les équipements publics dont la
réalisation est nécessaire au fonctionnement des constructions et installations rendues possibles
dans le cadre des opérations d'aménagement ou de construction.
c. Projet partenarial d'aménagement
Pour faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement complexes ou d'une certaine ampleur,
la loi ÉLAN115
n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 1er et 4 et circ., 21 déc. 2018116
a créé un nouvel outil contractuel : le projet partenarial d'aménagement (PPA) (L.
).
Les avantages de ce dispositif sont les suivants :
- outil opérationnel avec des délais accélérés ;
- cession à l'amiable par l'État d'immeubles de son domaine privé à une collectivité publique ou
collectivité locale ou à l'opérateur désigné dans le PPA ;
115 L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018 : JO 24 nov. 2018.
116 Circ., 21 déc. 2018 (NOR : LOGL1835604C) de présentation des dispositions d'application immédiate de
la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(ÉLAN).
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