Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 35

PROSPECTION FONCIÈRE ET ÉTUDES PRÉALABLES
c. Dispositions impératives à insérer dans les contrats et avant-contrats de
vente du groupe de promotion
À compter de la délivrance du permis d'aménager, il peut être consenti une promesse unilatérale
de vente (PUV) avec les spécificités suivantes (C. urb., art. L. 442-8) :
- indication de la consistance du lot ;
- délimitation du lot ;
- prix et délai de livraison du lot ;
- indemnité d'immobilisation ne pouvant excéder 5 % du prix de vente (C. urb., art. R.* 442-12) ;
- purge d'un délai de rétractation de 10 jours avec restitution des fonds versés dans un délai de
21 jours le cas échéant.
d. Point de vigilance sur les limites à la commercialisation des biens immobiliers
soumis à autorisation de lotir
* Descriptif du lot et bornage
Dès lors que le terrain est situé dans un lotissement et que l'acquéreur envisage d'y construire
un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, le bornage est
obligatoire et la mention du descriptif du terrain résultant de celui-ci doit être inscrite dans la promesse
de vente (C. urb., art. L. 115-4, al. 2).
À défaut de précision claire de la jurisprudence, cette obligation de bornage s'applique à toutes
les ventes et reventes.
* Surface de plancher maximale autorisée
La surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d'un lotissement ne peut être supérieure
à celle qui résulte de l'application des règles de densité du document d'urbanisme à la
totalité du terrain faisant l'objet de l'autorisation de lotir.
Le point positif réside en ce que cette surface est répartie librement entre les différents lots, soit
par l'autorité compétente à l'occasion de la délivrance du permis d'aménager, soit par le lotisseur
dans le cadre de la vente des lots. Le nombre de lots est à la carte, ainsi que la surface de plancher.
Une déclaration du nombre de lots maximal et une attestation de surface de plancher (SDP) sont à
joindre au permis de construire.
* Opposabilité des règles de lotissement et distinction du caractère réglementaire et contractuel
des documents
IMPORTANT
* Vérifications pratiques préalables
Lors de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente, le cahier des charges, le
règlement ainsi que le permis d'aménager doivent être remis à l'acquéreur après lui avoir été
préalablement communiqués (C. urb., art. L. 442-7). Si des équipements communs sont prévus,
les statuts de l'association syndicale libre (ASL) doivent également être transmis.
En pratique, les dispositions de certains cahiers des charges ou règlements de lotissements
peuvent interdire certaines constructions ou imposer des prescriptions incompatibles avec la
construction de l'opération envisagée.
Dans ce cas, il convient de vérifier si les dispositions des documents sont toujours en vigueur.
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