Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 49

PROSPECTION FONCIÈRE ET ÉTUDES PRÉALABLES
* Indication de la fiscalité applicable dans la zone
Le dossier de création de la ZAC doit préciser si la part communale ou intercommunale de la taxe
d'aménagement (TA) sera ou non exigible dans la zone (C. urb., art. R.* 311-2, al. 7).
* Conséquences d'une insuffisance du dossier de création de la ZAC
Lorsqu'un dossier de création de ZAC est incomplet, l'arrêté de création doit être annulé44
Rapport de présentation
.
* Contenu du rapport de présentation (C. urb., art. R.* 311-2, a)
Le rapport de présentation :
- expose notamment l'objet et la justification de l'opération ;
- comporte une description de l'état du site et de son environnement ;
- indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier dans la zone ;
- énonce les raisons pour lesquelles, au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur sur le
territoire de la commune et de l'insertion dans l'environnement naturel ou urbain, le projet faisant
l'objet du dossier de création a été retenu.
* Description de l'état du site et de son environnement
Le dossier de création d'une ZAC doit comporter, soit dans le rapport de présentation, soit dans
l'une de ses autres pièces, une description de l'état du site et de son environnement (dont le caractère
suffisant est apprécié souverainement par le juge du fond).
Cet environnement peut comprendre, notamment, les autres opérations d'urbanisme en cours ou
en projet dans l'environnement du site45
.
EXEMPLE
Est intervenue au terme d'une procédure irrégulière, l'approbation d'une ZAC dont le dossier de
création ne mentionnait pas l'existence, à proximité, d'un lotissement et d'une autre ZAC devant
accueillir des commerces et une station essence46
.
* Programme global prévisionnel
Au stade de création de la ZAC, il n'est pas nécessaire que le programme de la ZAC respecte les
règles du PLU s'il en existe un.
* Étude d'impact
Depuis l'entrée en vigueur de la réforme des études d'impact opérée par la loi Grenelle II et son
décret d'application n° 2011-2019 du 29 décembre 2011, la création de ZAC n'est plus systématiquement
soumise à étude d'impact.
Des critères relatifs à la superficie de la ZAC déterminent si elles y sont assujetties de manière
obligatoire ou sur décision après un examen au cas par cas (C. envir., art. L. 122-1, II, al. 1er
).
Les ZAC mineures (taille, dimension, localisation) en sont, quant à elles, dispensées.
L'ordonnance n° 2016-1058 du 3 août 2016 relative à l'évaluation environnementale et son décret
d'application ont modifié ces critères.
Cette réforme s'applique :
- aux projets relevant d'un examen au cas par cas pour lesquels la demande d'examen est déposée
à compter du 1er
janvier 2017 ;
44 CE, 6 déc. 1985, n° 49088.
45 CE, 3 sept. 2009, n° 309162 ; CAA Nancy, 1re
46 CE, 3 sept. 2009, n° 309162.
ch., 12 juin 2014, n° 13NC00244.
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