Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 97

PROSPECTION FONCIÈRE ET ÉTUDES PRÉALABLES
IV. Appréciation de l'environnement juridique
du bien immobilier
Attribut du droit de propriété, le droit de construire peut être limité, voire supprimé par la collectivité.
Ce
droit dépend des divers documents institués le plus souvent à l'échelon national et municipal
(A). En sus des règles d'urbanisme, d'autres contraintes peuvent affecter le droit de propriété ;
elles proviennent pour l'essentiel de l'existence de servitudes publiques ou privées restreignant le
droit de construire sur tout ou partie du terrain (B).
A. ANALYSE DES SERVITUDES POUVANT GREVER LE BIEN IMMOBILIER
Le Code civil distingue les servitudes légales des servitudes établies du fait de l'homme (C. civ.,
art. 637).
L'article 639 du Code civil distingue, du point de vue de leur origine, trois sortes de servitudes :
- celles qui résultent de la situation naturelle des lieux (C. civ., art. 640 à 648) ;
- celles qui sont établies par la loi (C. civ., art. 649 à 685-1) ;
- celles établies par la volonté des propriétaires (C. civ., art. 686 à 710).
En effet, le terme « servitude » désigne à la fois les servitudes administratives et les servitudes de
droit privé alors que leur objet est différent.
Les servitudes administratives (servitudes d'utilité publique et servitudes d'urbanisme) sont légitimées
par l'intérêt général et les servitudes de droit privé sont justifiées par l'intérêt des parties.
Au regard du droit de l'urbanisme, il convient de distinguer les servitudes d'utilité publique (non-issues
du Code l'urbanisme), qui doivent être annexées aux documents d'urbanisme pour être opposable
aux demandeurs de l'autorisation de construire, des servitudes d'urbanisme, qui sont
imposées par l'ensemble des règles d'aménagement du territoire et trouvent leur fondement dans
le du Code de l'urbanisme.
Il est important de rappeler que le permis de construire est accordé sous réserve du respect du
droit des tiers et que certains contentieux peuvent surgir en raison de la méconnaissance des servitudes
qui auront un impact sur la conception et la faisabilité de l'opération.
En pratique, il convient d'être attentif à la rédaction des servitudes et de veiller aux déclarations
du promettant, qui se doit de déclarer l'existence de servitudes conventionnelles sur son fonds.
L'article 1638 du Code civil prévoit ainsi que le vendeur à l'obligation de déclarer les charges et les
servitudes qui grèvent le bien.
À NOTER
Il est toujours possible pour le vendeur de renoncer à une servitude par l'établissement d'un acte.
Conformément aux articles 703 à 710 du Code civil, les servitudes s'éteignent de quatre façons :
- par l'impossibilité de les utiliser ;
- par la confusion des fonds ;
- par le non-usage pendant 30 ans ;
- par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.
95

Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re

Table des matières de la publication Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re