Professions immobilières - Montage opérationnel d'un programme immobilier - 1re - 68

- le crédit-bail immobilier ;
- la vente par adjudication ;
- le droit de préemption du locataire ;
- la licitation ;
- l'expropriation.
La loi impose un mesurage obligatoire de la superficie du lot un mois avant la signature de l'acte
d'acquisition à peine de nullité de l'acte.
Le calcul de la superficie est prévu par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Le défaut de mesurage ou les erreurs de mesurage (déficit de superficie inférieur de plus de 1/20e
)
entraînent la mise en jeu de la responsabilité du vendeur et la nullité de l'acte. L'action en nullité de
l'acte peut être demandée au plus tard à l'expiration d'un délai de 1 mois à compter de la signature
de l'acte authentique.
f. Dossier de diagnostic technique : dénonciation du règlement de copropriété et
de l'état descriptif de division
Le notaire a l'obligation de porter à la connaissance du futur copropriétaire et de faire signer le
règlement de copropriété accompagné de l'état descriptif de division.
À défaut, la nullité de la vente peut être prononcée. La mention dans l'acte de la connaissance
préalable par l'acquéreur doit correspondre à la réalité et ne peut être formalisée par une clause de
style systématiquement insérée dans les actes.
L'acte devra établir la liste précise des actes et pièces portés à la connaissance de l'acquéreur
(règlement de copropriété, état descriptif de division et modificatifs), même s'ils ont fait l'objet
d'une publication au fichier immobilier, au risque d'engager la responsabilité du notaire rédacteur
en cas de préjudice.
g. L'état daté ou le questionnaire du syndic
Le notaire interroge le syndic sur l'étendue des obligations du vendeur, du futur acquéreur et sur
tout élément qui, de manière générale, pourrait avoir un impact sur les droits et obligations du
futur acquéreur, à savoir : les charges restant dues ainsi que tous les sommes que le syndic aurait
à rembourser au vendeur, le changement de syndic, les arriérés de paiement.
Le syndic a l'obligation d'informer le notaire des procédures et litiges en cours affectant la copropriété.
L'article
L. 711-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la fourniture de l'état daté
comprenant :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel
payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
- les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Avant la signature de l'acte de vente (pré-état daté ou état daté en cas de signature de l'acte authentique),
le vendeur doit produire :
- les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
* la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
* le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils
ont été publiés,
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MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER
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