votre argent mérite de vous rapporter plus qui rembourseront la banque . Dans quinze ans, vous posséderez un logement valant plus de 200 000 € (sa valeur aura eu le temps d’augmenter) pour une mise initiale de seulement 50 000 € - c’est ce qu’on appelle un effet de levier . Notez aussi que si vous optez pour les frais réels dans votre déclaration d’impôts vous pourrez déduire les intérêts : votre revenu foncier imposable sera ainsi très faible, voire nul . … mais gare au risque d’un retour de levier Mais si vous ne pouvez tirer du logement qu’un loyer mensuel de 850 €, vous devrez emprunter sur trente ans à 4 % pour que le loyer couvre les remboursements . Après dix ans, vous devrez encore 135 000 € à la banque . Dans ce cas, une chute d’à peine 10 % en dix ans (de 200 000 € à 180 000 €) est suffisante pour tomber en dessous de votre capital de départ (180 000 € − 135 000 € = 45 000 €) . En fait dans ce second cas il faut sept ans rien que pour regagner les frais initiaux : au départ vous ne payez presque que des intérêts (surtout avec un emprunt long), donc vous n’acquérez chaque année qu’une petite partie du bien immobilier . Et ça peut être encore pire : vous pouvez perdre plus d’argent que votre capital de départ . Reprenons notre exemple : vous avez un capital de 50 000 € et empruntez 175 000 € pour acheter un bien valant 200 000 € . Si le marché immobilier chute de 15 %, vous posséderez un bien valant désormais 170 000 € alors que vous avez 175 000 € de dettes . Vous avez converti un capital de 50 000 € en une dette nette (dette brute moins valeur du bien) : vous avez perdu tout votre capital de départ et ensuite vous avez perdu encore plus d’argent (que vous n’avez pas) - et tout ceci à cause d’une simple baisse de 15 % . L’effet de levier dû à l’emprunt augmente les pertes de même que les gains (mais on vous fera miroiter des gains potentiels plus volontiers que des risques de pertes .) 172