Bulletin SNPI - 1/2018 - 71

Jurisprudence - Réponses ministérielles

rejeté le pourvoi contre un arrêt d'appel ayant refusé de
faire supporter au locataire les travaux de ravalement que
la mairie de Paris avait ordonnés alors même que le bail
mettait à la charge du locataire le ravalement des façades
de l'immeuble. La solution est constante (Cass. 3e civ.,
24 mars 1993, n° 91-18.322 - Cass. 3e civ., 13 juillet 1994,
n° 91-22.260 - Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n° 96-22.442).
Les clauses relatives à la répartition des charges doivent
être rédigées clairement et précisément car s'agissant
de clauses dérogatoires au droit commun, elles s'interprètent en faveur du preneur (C. civ., art. 1190). Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont assimilés
à des travaux nécessités par la force majeure et sont donc,
à défaut de stipulation contraire, à la charge du bailleur
(Cass. 3e civ., 12 mars 1985, n° 83-16.406 - Cass. 3e civ., 10 mai
1989, n° 87-20.196).

La jurisprudence considère que si les travaux sont prescrits par l'administration à la suite de la faute du preneur,
ce dernier doit en supporter la charge, sans qu'importent
les stipulations du bail (Cass. 3e civ., 28 mai 2003,
n° 01- 16.992 - Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-25.798).
Cette argumentation a été utilisée devant les juges du
fond. Le bailleur considérait que la commune avait enjoint
de réaliser les travaux parce que le locataire ne l'avait pas
effectué. Le jugement a donné gain de cause au propriétaire mais a été infirmé par la cour d'appel. Nulle trace
d'une demande faite au preneur de réaliser le ravalement
conformément à ses obligations contractuelles.
C.Cass. 3e chbre civ., 5 octobre. 2017, 16-11.470

BAIL COMMERCIAL - NOTIONS DE COMMERCES
CONNEXES OU COMPLÉMENTAIRES
Le juge du fond apprécie souverainement le caractère
connexe ou complémentaire de l'activité exercée par le
preneur au regard de la destination du bail.
Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport
étroit avec elle et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice. Mais le caractère connexe ou
complémentaire d'une activité par rapport à une autre est
difficile à définir. D'une part, ces notions sont essentiellement relatives et évolutives et, d'autre part, elles varient
en fonction des usages locaux qui peuvent être différents
suivants les régions et en fonction de l'implantation du
commerce dans une ville ou dans une commune rurale.
Dans le cas d'espèce, le bail commercial a été consenti
sur des locaux d'habitation dépendant d'un immeuble
à usage de résidence de tourisme. Cette destination
n'ayant pas été respectée, les bailleurs ont assigné le

locataire en résiliation du bail. Le preneur a fait valoir
qu'il n'avait pu exercer dans les lieux l'activité convenue
n'ayant pu obtenir le classement des locaux en résidence
de tourisme catégorie trois étoiles du fait de la structure
même de l'immeuble et de la non-conformité de l'équipement des locaux aux normes applicables aux immeubles
touristiques. La société locataire a donc, au titre d'une
convention passée avec le SAMU social, accueilli de
manière habituelle des personnes en état de précarité.
Le juge du fond a estimé souverainement qu'il s'agissait
d'un changement unilatéral de la destination contractuelle, ce qui constituait un manquement justifiant la
résiliation du bail aux torts du preneur.
C.Cass. 3e civ. 30 mars 2017, 15-25.161.

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