Bulletin SNPI - 1/2018 - 84

Jurisprudence - Réponses ministérielles

Sur le visa de l'article 690 du Code civil, la Cour de cassation
a censuré cette décision en relevant :
« qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun texte n'exige que l'acte
constitutif d'une servitude soit dressé en la forme authentique ou publié, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ».
Les articles 690 et suivants du Code civil déterminent les
modes d'établissement des servitudes du fait de l'homme.
Ces dispositions ne prévoient aucune forme particulière en
vue de l'établissement du titre constitutif.
Si le « titre » valant constitution de servitude constitue bien
un acte juridique créant ou aménageant le droit à la servitude, il n'en demeure pas moins que ce titre n'est soumis à
aucune obligation de forme.
Ainsi, la conclusion d'un acte authentique n'est pas obligatoire.
La conclusion d'un acte sous seing privé est suffisante.

Cet accord peut donc résulter d'une résolution d'assemblée
générale.
Si une servitude peut être valablement constituée par
accord des parties, sa réitération par acte authentique est
nécessaire pour organiser la publicité et donc pour la rendre
opposable aux tiers.
À défaut, la servitude constituée ne sera pas opposable aux
tiers, et notamment aux acquéreurs successifs de l'immeuble
à moins que la servitude ait été mentionnée dans leur titre
de propriété (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993).
En outre, la Cour de cassation a pu considérer que même si
l'existence de la servitude n'était pas mentionnée dans l'acte
d'acquisition, devait être prise en compte la connaissance
de l'existence de la servitude par l'acquéreur au moment de
l'acquisition (Cass. 3e civ., 16 sept. 2006, n° 08-16.499 - Cass.
3e civ., 16 mars 2011, n° 10-13.771)

COPROPRIÉTÉ - SYNDIC - FAUTE - CONTRAT DE FOURNITURE
D'EAU
En retenant que le syndic ne s'était pas assuré du transfert
du contrat d'abonnement en eau au nom de la copropriété dont il avait la charge et ne s'était pas inquiété du sort
des factures d'eau qu'il savait nécessairement dues par
celle-ci et pour lesquelles il avait fait voter des dépenses
prévisionnelles, la cour d'appel en a justement déduit,
sans se contredire, que cette inaction, commise par un
professionnel de l'immobilier rémunéré à cet effet, était
constitutive d'une faute.
C.Cass., 1re chbre civ., 9 Juin 2017, 16-15.338, Syndicat des
copropriétaires de la résidence Brise Marine c / Société Brise
Marine ; Société Cabinet Personné ; Société Veolia eau compagnie générale des eaux
NOTE
En l'espèce, une société civile de construction-vente qui a fait
réaliser un immeuble, a souscrit un contrat d'abonnement
de fourniture d'eau. Après son achèvement, l'immeuble est
soumis au statut de la copropriété et un syndic désigné.
Mais la compagnie générale des eaux n'ayant pas reçu le
paiement des factures d'eau émises assigne la société de

construction qui appelle en garantie le syndic et le syndicat
des copropriétaires. Cette demande ayant été accueillie
par les juges du fond, le syndic se pourvoit en cassation.
Il conteste non seulement l'existence d'une faute susceptible
d'engager sa responsabilité, mais également l'existence d'un
préjudice direct et certain de la compagnie des eaux. Seul le
premier point mérite de retenir l'attention. Les arguments
développés par le syndic sont rejetés. Certes, les termes du
contrat de fourniture mettaient à la charge de l'abonné,
à savoir la société de construction, l'obligation d'informer
le prestataire du changement d'abonné, ce qui n'a pas été
réalisé. Certes, le syndic a effectué des démarches pour informer la compagnie de ce changement, démarches restées
infructueuses. Pour autant la Cour de cassation approuve la
cour d'appel d'avoir considéré que le syndic a commis une
faute en s'abstenant de vérifier que le transfert avait été
réalisé et en restant inactif face à l'absence de factures d'eau
alors même que ces dépenses avaient été intégrées et votées
dans le budget prévisionnel. Le syndic engage dès lors sa
responsabilité civile extra-contractuelle.

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