Bulletin SNPI - 3/2017 - 57

Jurisprudence - Réponses ministérielles

NOTE :
L'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires
doit être demandée en justice, à peine de déchéance, dans
un délai de deux mois à compter de la notification de la
décision par le syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42, al. 2 ;
Décret 65-223 du 17-3-1967 art. 18). A défaut, la décision de
l'assemblée devient définitive et contraignante pour tous les
copropriétaires, même si elle restreint abusivement la libre
jouissance du lot (Cass. 3e civ. 17-6-2009 no 08-17.327) et
même si elle est contraire aux stipulations du règlement de
copropriété (Cass. 3e civ. 16-3-2017 no 15-22.185).
Chaque propriétaire dispose des parties privatives de son
lot et en jouit librement, à condition de ne porter atteinte
ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination
de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9). Sous ces
réserves et celle de respecter les clauses du règlement
de copropriété qui limitent le changement d'affectation
des lots au regard de la destination de l'immeuble, le
copropriétaire peut modifier cette affectation, par exemple
en transformant en boutique un local situé en sous-sol
(Cass. 3e civ. 11-12-2012 no 11-25.339). Il peut aussi modifier
la nature de l'activité commerciale exercée dans un lot où le
règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce

(Cass. 3e civ. 20-1-2004 no 02-17.120) ; dans cette affaire de
2004, le copropriétaire avait pris l'initiative de demander une
autorisation préalable à l'assemblée générale des copropriétaires qui la lui avait refusée ; la Cour suprême a cassé l'arrêt
d'une cour d'appel qui avait rejeté la demande d'annulation
de la décision de l'assemblée : le copropriétaire n'avait pas à
obtenir l'autorisation de l'assemblée pour modifier l'activité
commerciale susceptible d'être exercée dans les parties privatives de son lot et il n'y avait pas eu atteinte aux droits des
autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Fallait-il en déduire qu'un refus d'autorisation de l'assemblée
est de peu de portée lorsque cette autorisation n'est pas
requise mais que le copropriétaire a néanmoins pris l'initiative de la demander ? Peut-il ensuite passer outre ?
Le présent arrêt répond à cette question. Le changement
d'affectation n'est régulier que si la décision de refus de
l'assemblée a été annulée.
Lorsque la modification de l'usage du lot s'accompagne de
travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
de l'immeuble, une autorisation de l'assemblée générale des
copropriétaires demeure nécessaire (Loi 65-557 art. 25, b).
Il est alors conseillé de limiter la demande aux seuls travaux
sans inclure le changement de destination.

COPROPRIÉTÉ - CHARGES COMMUNES - CRITÈRE DE
RÉPARTITION INAPPLICABLE - MODIFICATION - MAJORITÉ
Pour rejeter l'action en nullité des résolutions relatives
aux modalités de répartition des dépenses de chauffage
et d'eau chaude des commerces et bureaux, l'arrêt retient
que le règlement de copropriété, qui fixe une répartition
des charges en fonction des consommations relevées
sur les compteurs individuels, est inapplicable du fait de
l'absence de ceux-ci, que ces dispositions doivent être
tenues pour inexistantes et que, dès lors qu'il n'existe
aucune clé de répartition utile des charges de chauffage
des professionnels dans le règlement de copropriété, les
résolutions critiquées s'analysent en une création d'une
nouvelle catégorie de charges, qui pouvait être adoptée à
la majorité simple et non l'unanimité des copropriétaires ;

en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété
contenait une méthode de répartition des charges de
chauffage particulière pour les locaux commerciaux et
professionnels et que la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu'à l'unanimité, la cour d'appel a violé
l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure
à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février
2016, ensemble l'article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965.
C.Cass., 3e chbre civ., 27 avril 2017, Mme Verdavaine c / Syndicat des copropriétaires résidence Europe

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