Bulletin SNPI - 3/2017 - 72

Jurisprudence - Réponses ministérielles

vente et qu'il était fondé à invoquer un mandat apparent.
Censure de la Cour de cassation. La Cour énonce, au visa
de l'ancien article 389-6 du Code civil, qu'il ne peut pas
être fait exception à la nullité de la vente d'un immeuble
appartenant à une SCI résultant de l'absence d'autorisation du juge des tutelles au motif que l'acheteur aurait
contracté dans la croyance erronée que la gérante avait
le pouvoir de vendre.
C.Cass., 1e civ., 17 mai 2017, n° 15-24.840
NOTE :
Avant le 1er janvier 2016, en cas d'administration légale
sous contrôle judiciaire, l'administrateur pouvait faire seul
les actes conservatoires et les actes d'administration et
devait demander l'autorisation du juge des tutelles pour
accomplir tous les autres actes et notamment les actes de
disposition (C. civ. art. 389-6 dans sa rédaction antérieure
à l'ordonnance 2015-1288 du 15-10-2015). Sauf circonstances d'espèce, constitue un acte de disposition la détermination du vote sur l'ordre du jour relatif à la vente d'un
élément d'actif immobilisé dans les groupements dotés de
la personnalité morale (Décret 2008-1484 du 22-12-2008
ann. II). Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation
applique strictement ces textes pour annuler la vente, en
excluant toute exception liée notamment à un mandat
apparent du vendeur.

La question se pose de savoir si la solution est transposable
au nouveau régime d'administration légale, applicable
depuis le 1er janvier 2016. Les actes pour lesquels l'administrateur légal doit obtenir une autorisation préalable du juge
des tutelles sont désormais listés à l'article 387-1 du Code
civil.
La solution de l'arrêt paraît donc aujourd'hui obsolète. L'administrateur légal peut accomplir seul tous les actes relatifs
au patrimoine du mineur. Sont seuls soumis à l'autorisation
préalable du juge des tutelles, sous la réserve d'un contrôle
renforcé de ce dernier, les actes de disposition les plus graves.
Or, la détermination du vote sur l'ordre du jour relatif à la
vente d'un élément d'actif immobilisé dans les groupements
dotés de la personnalité morale ne figure pas dans la liste
des actes obligatoirement assujettis au contrôle du juge.
L'article 387-1 du Code civil impose, certes, à l'administrateur
de se munir d'une autorisation judiciaire pour consentir
une vente immobilière au nom du mineur. Mais, lorsque
l'immeuble est détenu par une SCI, la personnalité juridique
de cette dernière - distincte de celle des associés - conduit à
faire obstacle aux règles de l'administration légale.
Sur le terrain de la sanction des actes irréguliers, le nouveau
régime commun de la représentation a vocation à s'appliquer à l'administration légale en l'absence de dispositions
spéciales (C. civ. art. 1156 et 1157).

VENTE D'IMMEUBLE - LOTS DE COPROPRIÉTÉ - VICE
CACHÉ - ABSENCE DE SYNDIC
Un architecte a acheté, par acte notarié dressé le 11 septembre 2009, deux appartements d'un même immeuble
appartenant à des propriétaires distincts. Se prévalant
de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le
maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité
de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement
des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser,
l'acquéreur a assigné les vendeurs, les notaires instrumentaire et participant, et l'agent immobilier, sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de
diverses sommes.

Ayant retenu à bon droit que l'absence de syndic ne
constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble
impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer
tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à
un prix moindre, la cour d'appel en a exactement déduit
que l'action estimatoire de l'acquéreur ne pouvait être
accueillie.
Ayant constaté que la promesse de vente indiquait qu'il
n'avait pas été établi de règlement de copropriété, relevé
que la somme correspondant à la réduction du prix ne
pouvait être demandée qu'aux vendeurs et retenu que les

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