Bulletin SNPI - 1/2016 - (Page 78)
Jurisprudence - Réponses ministérielles
CA Aix-en-Provence, Chbre 11 B, 17 Septembre 2015,
Monsieur Fabrice ESPOSITO, Monsieur Jérémy ESPOSITO
c/ Madame Florence DEPOIL, Madame Milagros MERCIER
NOTE :
En cas de provision sur charges, le bailleur doit effectuer
une régularisation annelle. La régularisation tardive
n'est en principe pas répréhensible, faute de sanction
prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, comme le
rappelle cette décision. Les juges se réservent néanmoins
la possibilité lorsque la situation révèle un comportement
particulièrement déloyal du bailleur, de le condamner à des
dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1134 du
Code civil (Cass. 3e civ., 21 mars 2012) ou pour négligence
fautive. C'est le cas lorsque, en réclamant tardivement la
régularisation, le propriétaire a maintenu le locataire dans
l'illusion d'un montant de charges bien inférieur à ce qui lui
a été réclamé soudainement quelques années plus tard, ce
qui lui occasionne un préjudice résultant de l'impossibilité
de budgétiser les sommes dues (CA Paris, 19 octobre 2011,
n° 10/04543).
En dehors de ces circonstances, le bailleur conserve le droit
d'effectuer une régularisation et de réclamer les éventuels
arriérés de charges sur une période de cinq années s'agissant
du droit antérieur à la loi du 24 mars 2014. La prescription
a depuis lors été réduite à trois ans. Encore faut-il que ces
arriérés réclamés au locataire soient justifiés.
À défaut de justificatifs, le preneur est en droit de réclamer
restitution de provisions payées pour défaut de cause (Cass.
3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-24.451, Sté Samrif c/ Sté
Kamez - Cass. 3e civ., 7 avril 2010).
Il est également en droit de ne pas payer les provisions
réclamées par le bailleur dans le commandement de payer
et de s'opposer à sa demande de résiliation du bail. C'est
ce qui résulte de cette décision où le bailleur n'avait pas
communiqué avant délivrance du commandement de
payer le mode de répartition des charges entre locataires,
comme l'exige l'article 23 de la loi. S'agissant d'un immeuble
non soumis au statut de la copropriété, le propriétaire avait
retenu comme critère de répartition celui de la surface de
chacun des appartements, mais le locataire n'en avait pas eu
connaissance malgré sa demande au moment de l'envoi du
commandement de payer. Faute de pouvoir vérifier la réalité
du montant réclamé, il était légitime qu'il refuse de payer
dans un premier temps. En revanche, une fois les justificatifs
produits, même à l'audience (Cass. 3e civ., 18 février 2003), le
locataire doit payer les sommes réclamées.
BAIL D'HABITATION - CHARGES LOCATIVES RÉGULARISATION - DÉLAIS ET PRESCRIPTION
Question N° 66010
M. Laurent Grandguillaume attire l'attention de Mme la
ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la
ruralité sur la question de la régularisation des charges
locatives. En cours d'exécution d'un bail portant sur
un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres
sommes que le loyer sont dues par le locataire en
contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s'agit
des charges locatives définies comme « l'ensemble des
dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant
ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges
constituent un accessoire au loyer principal, exigibles
sur justification et correspondant à des dépenses liées
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à l'occupation du logement, engagées par le locataire
ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les
dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'està-dire en exiger leur remboursement par le locataire. À cet
égard, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe
selon lequel les charges récupérables sont exigibles
sur justification. Aux termes de l'article 23 alinéa 6 de la
loi de 1989, le bailleur a l'obligation de procéder à une
régularisation annuelle lorsqu'il procède par provision.
Toutefois, l'absence de régularisation annuelle n'est
pas sanctionnée expressément par la loi. Ainsi, lorsque,
pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou
parfois même par mauvaise foi, le bailleur ne procède
pas à cette opération, il conserve le droit d'effectuer
Table des matières de la publication Bulletin SNPI - 1/2016
Couverture
Sommaire
ÉDITORIAL
NOUVELLES BRÈVES
Indice de référence des loyers
Indice INSEE
Indice des loyers commerciaux
Indice des loyers des activités tertiaires
EXPERTISE
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Collège des Experts évaluateurs SNPI
INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
Baux d’habitation : signalement des commandements de payer par les huissiers
Copropriété : dématérialisation des notifications et des mises en demeure
Copropriété en difficulté : rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire désignés
Copropriété : information des occupants
Copropriété : modalités de consultation des pièces justificatives des charges
DPE-vente : actualisation des valeurs de CO2 des réseaux de chaleur et de froid
État de l’installation intérieure d’électricité
Hausse du droit de vente d’immeubles à Paris
Loi d’adaptation de la société au vieillissement
Secteurs d’information sur les sols : procédure d’élaboration
Taux de l’intérêt légal au premier semestre 2016
Zone tendue : sortie de communes
SOCIAL
CONVENTION COLLECTIVE DE L’IMMOBILIER
CONVENTION COLLECTIVE DES GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYÉS D’IMMEUBLES
TEXTES LÉGISLATIFS – RÉGLEMENTAIRES ET AUTRES
ÉTUDE : déclarer un futur salarié
LE POINT : contrôler la réalité d’un arrêt maladie d’un salarié
JURISPRUDENCES :
Agent commercial
Clause de non concurrence
Gestion du personnel
Rupture du contrat de travail
LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure
concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux secteurs d’information sur les sols prévus par l’article L. 125-6
du code de l’environnement et portant diverses dispositions sur la pollution des sols et les risques miniers
Décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
cret n° 2015-1608 du 7 décembre 2015 relatif aux règles de progressivité et de modulation
de l’astreinte administrative applicable dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne
Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants des immeubles
en copropriété des décisions prises par l’assemblée générale
Décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition
des pièces justificatives des charges de copropriété
Arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté
JURISPRUDENCE - RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Agent d’affaires - Gestion locative - Responsabilité - Relocation d’un logement - Manque de diligences
Agent d’affaires - Vente d’immeuble - Défiscalisation - Responsabilité
Associations syndicales de propriétaires - Assemblées - Mandat de représentation
Assurance - Bail d’habitation - Multirisque habitation souscrit par un propriétaire non occupant - Abandon du bien loué a des squatters - Effet
Bail commercial - Cessions - Dégradations d’un précédent locataire
Bail commercial - Cession - Droit de préemption de la commune
Bail d’habitation - Arrêté d’insalubrité - Conditions de la mainlevée
Bail d’habitation - Charges locatives - Mode de répartition des charges - Défaut de communication -
Régularisation tardive
Bail d’habitation - Charges locatives - Régularisation - Délais et prescription
Bail d’habitation - Congé pour vendre - Prix de vente commission d’agence incluse
Bail d’habitation - Décès du locataire - Transfert du bail - Cohabitation
Bail d’habitation - Divorce des époux - Attribution du droit au bail - Fin de la cotitularité
Bail d’habitation - Mariage du locataire - Commandement de payer - Opposabilité au conjoint
Bail d’habitation - Obligation du bailleur - Troubles de jouissance - Piscine inutilisable
Bail d’habitation - Obligation de délivrance - Indécence du logement
Bail d’habitation - Obligations du locataire - Dégradation de la porte d’entrée due au fait d’un tiers
Baux d’habitation - Honoraires - État des lieux de sortie
Bail d’habitation - Troubles de jouissance - Présence de squatters
Bail en général - Loyer - Paiement - Présomption
Bail en général - Vente de l’immeuble - Obligation du cessionnaire - Obligation de délivrance
Bail professionnel - Changement d’affectation des locaux - Nécessité d’une autorisation préalable -
Obligation à la charge du bailleur
Concurrence déloyale - Sites de location entre particuliers
Copropriété - Aide à la rénovation - ÉCO-PTZ
Copropriété - Assemblees générales - Bureau - Désignation des scrutateurs
Copropriété - Assemblées générales - Désignation du président
Copropriété - Copropriétaires - Assurance PNO
Copropriété - Droits des copropriétaires - Parties privatives - Clauses limitatives du droit de disposition
Copropriété - Loi Chatel - Syndic professionnel
Copropriété - Recouvrement des charges - Mission du syndic - Délégation à un tiers (non)
Fiscalité - Réduction d’impôt pour investissement - Remise en cause du régime de faveur - Condition de location
à usage d’habitation principale
Fiscalité TVA - Revente en zone ANRU
Location meublée touristique occasionnelle - Conditions
Urbanisme - Changement de destination
Urbanisme - Maisons-flottantes - Statut juridique
Urbanisme - Permis de construire - Définition de la maison individuelle
Urbanisme - Permis de construire - Permis modificatif - Durée de validité
Urbanisme - PLU - Annexes - Lotissement
Urbanisme - PLU - Lotissement
Urbanisme - Zones rurales - Hébergement touristique
Vente d’immeuble - Lot de copropriété - Loi Carrez - Interruption du délai d’action en réduction du prix de vente
Vente d’immeuble - Lots de copropriété - Surface Carrez - Action en réduction du prix
Vente d’immeuble - Notaire - Abstention de consignation d’une somme suffisante pour le paiement des frais et droits
avant de recevoir l’acte - Sanction - Agent d’affaires - Ouvrages contrevenant aux règlements d’urbanisme
ou aux prescriptions de permis de construire - Obligation d’information
Vente d’immeuble - Parcelles agricoles - Droit de préemption de la Safer - Indivisibilité
Véhicule électrique - Recharge - Obligation d’équipement - Étendue
INTERNET
Tarifs adhérents
ADRESSES
CHIFFRES
BIBLIOGRAPHIE
Bulletin SNPI - 1/2016
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https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2018_2
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2018_1
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2017_3
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2017_2
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2017_1
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2016_3
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