Bulletin SNPI - 1/2016 - (Page 79)
Jurisprudence - Réponses ministérielles
une régularisation pouvant couvrir une période de cinq
années et de réclamer les éventuels arriérés de charges
correspondants. Ce principe s'applique également lors du
départ du locataire. Par conséquent, il arrive parfois que le
locataire soit contraint de payer une somme conséquente
au titre des arriérés de charges correspondants aux années
antérieures. Ainsi, dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour
de cassation a jugé que « si l'absence de régularisation
annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq
années une augmentation des provisions, sa réclamation
peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une
faute dans l'exécution du contrat » et en conséquence,
donner droit au profit du locataire à l'octroi de dommages
et intérêts pour manquement à l'obligation d'exécuter le
contrat de bonne foi. La régularisation de charge sur une
période de cinq années peut placer certains locataires
dans une situation difficile et précaire. Aussi, il lui demande
de bien vouloir lui indiquer les mesures envisagées par le
Gouvernement pour encadrer le caractère rétroactif des
régularisations de charges locatives.
Réponse publiée au JOAN le : 03/11/2015 page : 8088
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer
les rapports locatifs et portant modification de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit à son article
23 les charges récupérables comme étant des sommes
accessoires au loyer principal. Les charges récupérables
sont exigibles du locataire en contrepartie des services
rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose
louée, des dépenses d'entretien courant et des menues
réparations sur les éléments d'usage de la chose louée,
ainsi que des impositions qui correspondent à des
services dont le locataire profite directement. L'article
23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoyait, dans
sa version antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars
2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
(Alur), que les charges locatives pouvaient donner lieu
au versement de provisions et devaient, en ce cas, faire
l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois
avant cette régularisation, le bailleur devait communiquer
au locataire le décompte par nature de charges. Durant
un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les
pièces justificatives étaient tenues à la disposition des
locataires. Le bailleur disposait d'un délai de prescription
quinquennale pour réclamer le paiement des charges
récupérables (article 2277 du code civil). Afin d'éviter les
récupérations de régularisations de charges locatives trop
conséquentes et tardives, et ainsi encadrer le caractère
rétroactif de régularisation des charges, le Gouvernement
a souhaité réduire les délais de régularisation et de
prescription applicables. Ainsi, la loi Alur a modifié l'article
23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et prévoit désormais
que, lorsque la régularisation des charges locatives n'a
pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant
l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est
effectué par douzième s'il en fait la demande. Par ailleurs,
la loi Alur a introduit une nouvelle disposition prévoyant,
à compter du 1er septembre 2015, la transmission par le
bailleur du récapitulatif des charges du logement par
voie dématérialisée ou par voie postale à la demande
du locataire. Enfin, s'agissant de la prescription, dont la
durée tend à générer des difficultés financières pour les
locataires, la loi Alur a créé un nouvel article 7-1 à la loi du
6 juillet 1989 précitée et réduit la durée de la prescription
de cinq à trois ans. Dès lors, à compter de la date d'entrée
en vigueur de la loi Alur, le bailleur dispose d'un délai de
3 ans à compter de la date d'exigibilité des charges pour
en réclamer le paiement. Aux termes de ce même article,
le locataire dispose également du même délai pour
contester le montant de la provision sur charges.
BAIL D'HABITATION - CONGÉ POUR VENDRE PRIX DE VENTE COMMISSION D'AGENCE INCLUSE
Les propriétaires d'un logement donné à bail ont délivré
aux locataires un congé avec offre de vente au prix de
190 000 euros frais d'agence inclus ; les locataires ont
initialement accepté cette offre puis proposé d'acquérir le
bien au prix de 140 000 euros ; les propriétaires ont refusé
cette proposition et les ont, à l'issue du congé, assignés en
validation du congé et en expulsion.
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Table des matières de la publication Bulletin SNPI - 1/2016
Couverture
Sommaire
ÉDITORIAL
NOUVELLES BRÈVES
Indice de référence des loyers
Indice INSEE
Indice des loyers commerciaux
Indice des loyers des activités tertiaires
EXPERTISE
Vous êtes aujourd’hui transactionnaire et/ou administrateur de biens, pourquoi ne pas devenir aussi « Expert en évaluation immobilière »
Collège des Experts évaluateurs SNPI
INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
Baux d’habitation : signalement des commandements de payer par les huissiers
Copropriété : dématérialisation des notifications et des mises en demeure
Copropriété en difficulté : rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire désignés
Copropriété : information des occupants
Copropriété : modalités de consultation des pièces justificatives des charges
DPE-vente : actualisation des valeurs de CO2 des réseaux de chaleur et de froid
État de l’installation intérieure d’électricité
Hausse du droit de vente d’immeubles à Paris
Loi d’adaptation de la société au vieillissement
Secteurs d’information sur les sols : procédure d’élaboration
Taux de l’intérêt légal au premier semestre 2016
Zone tendue : sortie de communes
SOCIAL
CONVENTION COLLECTIVE DE L’IMMOBILIER
CONVENTION COLLECTIVE DES GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYÉS D’IMMEUBLES
TEXTES LÉGISLATIFS – RÉGLEMENTAIRES ET AUTRES
ÉTUDE : déclarer un futur salarié
LE POINT : contrôler la réalité d’un arrêt maladie d’un salarié
JURISPRUDENCES :
Agent commercial
Clause de non concurrence
Gestion du personnel
Rupture du contrat de travail
LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure
concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux secteurs d’information sur les sols prévus par l’article L. 125-6
du code de l’environnement et portant diverses dispositions sur la pollution des sols et les risques miniers
Décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
cret n° 2015-1608 du 7 décembre 2015 relatif aux règles de progressivité et de modulation
de l’astreinte administrative applicable dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne
Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants des immeubles
en copropriété des décisions prises par l’assemblée générale
Décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition
des pièces justificatives des charges de copropriété
Arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté
JURISPRUDENCE - RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Agent d’affaires - Gestion locative - Responsabilité - Relocation d’un logement - Manque de diligences
Agent d’affaires - Vente d’immeuble - Défiscalisation - Responsabilité
Associations syndicales de propriétaires - Assemblées - Mandat de représentation
Assurance - Bail d’habitation - Multirisque habitation souscrit par un propriétaire non occupant - Abandon du bien loué a des squatters - Effet
Bail commercial - Cessions - Dégradations d’un précédent locataire
Bail commercial - Cession - Droit de préemption de la commune
Bail d’habitation - Arrêté d’insalubrité - Conditions de la mainlevée
Bail d’habitation - Charges locatives - Mode de répartition des charges - Défaut de communication -
Régularisation tardive
Bail d’habitation - Charges locatives - Régularisation - Délais et prescription
Bail d’habitation - Congé pour vendre - Prix de vente commission d’agence incluse
Bail d’habitation - Décès du locataire - Transfert du bail - Cohabitation
Bail d’habitation - Divorce des époux - Attribution du droit au bail - Fin de la cotitularité
Bail d’habitation - Mariage du locataire - Commandement de payer - Opposabilité au conjoint
Bail d’habitation - Obligation du bailleur - Troubles de jouissance - Piscine inutilisable
Bail d’habitation - Obligation de délivrance - Indécence du logement
Bail d’habitation - Obligations du locataire - Dégradation de la porte d’entrée due au fait d’un tiers
Baux d’habitation - Honoraires - État des lieux de sortie
Bail d’habitation - Troubles de jouissance - Présence de squatters
Bail en général - Loyer - Paiement - Présomption
Bail en général - Vente de l’immeuble - Obligation du cessionnaire - Obligation de délivrance
Bail professionnel - Changement d’affectation des locaux - Nécessité d’une autorisation préalable -
Obligation à la charge du bailleur
Concurrence déloyale - Sites de location entre particuliers
Copropriété - Aide à la rénovation - ÉCO-PTZ
Copropriété - Assemblees générales - Bureau - Désignation des scrutateurs
Copropriété - Assemblées générales - Désignation du président
Copropriété - Copropriétaires - Assurance PNO
Copropriété - Droits des copropriétaires - Parties privatives - Clauses limitatives du droit de disposition
Copropriété - Loi Chatel - Syndic professionnel
Copropriété - Recouvrement des charges - Mission du syndic - Délégation à un tiers (non)
Fiscalité - Réduction d’impôt pour investissement - Remise en cause du régime de faveur - Condition de location
à usage d’habitation principale
Fiscalité TVA - Revente en zone ANRU
Location meublée touristique occasionnelle - Conditions
Urbanisme - Changement de destination
Urbanisme - Maisons-flottantes - Statut juridique
Urbanisme - Permis de construire - Définition de la maison individuelle
Urbanisme - Permis de construire - Permis modificatif - Durée de validité
Urbanisme - PLU - Annexes - Lotissement
Urbanisme - PLU - Lotissement
Urbanisme - Zones rurales - Hébergement touristique
Vente d’immeuble - Lot de copropriété - Loi Carrez - Interruption du délai d’action en réduction du prix de vente
Vente d’immeuble - Lots de copropriété - Surface Carrez - Action en réduction du prix
Vente d’immeuble - Notaire - Abstention de consignation d’une somme suffisante pour le paiement des frais et droits
avant de recevoir l’acte - Sanction - Agent d’affaires - Ouvrages contrevenant aux règlements d’urbanisme
ou aux prescriptions de permis de construire - Obligation d’information
Vente d’immeuble - Parcelles agricoles - Droit de préemption de la Safer - Indivisibilité
Véhicule électrique - Recharge - Obligation d’équipement - Étendue
INTERNET
Tarifs adhérents
ADRESSES
CHIFFRES
BIBLIOGRAPHIE
Bulletin SNPI - 1/2016
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https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2018_2
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2018_1
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2017_3
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2017_2
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2017_1
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2016_3
https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2016_2
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https://www.nxtbook.fr/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2015_3
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https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2014_3
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2014_2
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2014_1
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2013_3
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2013_2
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2013_1
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2012_3
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2012_2
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/DOSSIER-SNPI-Demission_licenciement_rupture_conventionnelle-2012
https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2012_1
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https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2011_2
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https://www.nxtbook.com/newpress/SNPI/Bulletin-SNPI-2005_1
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