Bulletin SNPI - 1/2016 - (Page 77)

Jurisprudence - Réponses ministérielles Réponse publiée au JOAN le : 01/12/2015 page : 9708 En application des dispositions législatives relatives à la lutte contre l'insalubrité, la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité ne peut être prononcée par le représentant de l'État qu'après constat que les mesures destinées à remédier à l'insalubrité ont été exécutées et qu'elles sont conformes aux prescriptions de l'arrêté (article L. 1331-28-3 du code de la santé publique). Le constat de la réalisation et de la conformité des mesures prescrites doit être effectué par les services de l'agence régionale de santé (ARS), à l'occasion d'une visite sur les lieux. Cette visite peut être organisée à la demande du propriétaire qui a réalisé lui-même ou fait réaliser les travaux, ou bien à l'initiative des services de l'ARS à l'issue du délai fixé par l'arrêté. Seul le constat par les services de l'ARS peut fonder la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité. Les documents produits par le propriétaire sur la réalisation des travaux facilitent le travail de constat par les services de l'État mais ne peuvent en aucun cas le remplacer en l'état actuel des dispositions législatives. En effet, la réalisation de travaux ne signifie pas nécessairement que ces travaux sont conformes aux mesures prescrites par l'arrêté et ont fait cesser le risque (pour la santé des occupants ou des voisins) qui a justifié la prise de l'arrêté. Une preuve d'achèvement des travaux ne peut donc en elle-même constituer une preuve suffisante que le logement concerné n'est désormais plus insalubre et justifier ainsi la levée de la suspension des loyers. En outre, il s'agit d'une garantie importante contre les propriétaires de mauvaise foi qui pourraient produire de faux documents, alors même que la suspension des loyers pendant la durée de la procédure constitue une incitation forte à réaliser les travaux. Par ailleurs, en l'état actuel des informations dont le ministère dispose les situations décrites dans la question semblent peu fréquentes et devraient l'être de moins en moins. En effet, avec la mise en place des pôles départementaux de lutte contre l'habitat indigne, les services de l'État et de l'ARS ont amélioré le suivi des arrêtés d'insalubrité échus et non encore suivis d'effet afin d'identifier les suites à leur apporter et identifier les mainlevées à prononcer. Enfin, un outil informatique, appelé Outil de repérage et de traitement de l'habitat indigne et non décent (ORTHI) est en cours de déploiement afin de permettre à tous les acteurs concernés (services déconcentrés du ministère du logement, agences régionales de santé, collectivités territoriales, caisses d'allocations familiales, etc.) un suivi précis de l'ensemble des actions menées en matière de lutte contre l'habitat indigne et non décents, depuis le repérage des logements jusqu'à la fin de l'indignité ou de la non décence, en passant par le traitement de la situation. Cet outil inclut bien évidemment le suivi des arrêtés d'insalubrité par interface avec l'outil informatique des ARS et permettra aux services de l'État de planifier les visites des logements concernés afin de constater ou non le respect des prescriptions dans les délais fixés et de procéder aux mainlevées lorsque la situation le justifie. BAIL D'HABITATION - CHARGES LOCATIVES MODE DE RÉPARTITION DES CHARGES - DÉFAUT DE COMMUNICATION - RÉGULARISATION TARDIVE Il n'est pas justifié que le mode de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble ait été communiqué au preneur avant la délivrance du commandement de payer, en dépit des demandes de ce dernier. Le refus du preneur de s'acquitter des charges exigées n'apparaît pas dans ces conditions fautif au point de justifier le prononcé de la résiliation du bail. L'absence de régularisation des charges n'étant pas sanctionnée expressément par la loi, le bailleur conserve le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. En l'occurrence, le décompte produit a été établi sur la base de la répartition au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface globale des locaux de l'immeuble, laquelle peut être entérinée. 77

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