DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier - (Page 5)

DOSSIER INTRODUCTION S'il est clair que la croissance d'une agence immobilière se conçoit difficilement sans « négociateurs », ces collaborateurs si précieux se trouvent dans des situations très diverses vis-à-vis de l'agent immobilier. Le négociateur se définit en effet par la nature des fonctions qu’il exerce, jamais par son statut. Il peut être un associé dans la société dont l’agent immobilier est le représentant légal, le conjoint de l’agent immobilier, un salarié (VRP ou non) subordonné à l'agent immobilier par un contrat de travail, ou un professionnel indépendant, bénéficiant du statut d'agent commercial, lié à l'agent immobilier par un contrat de mandat. Ce sont les particularités dans la situation du négociateur mandataire (agent commercial) qui sont étudiées ci-après, au regard des dispositions de l'article 4 de la Loi Hoguet et des articles L 134-1 et suivants du code de commerce. Précisons au passage que la dénomination retenue n'est pas essentielle. Mandataire, négociateur libre, négociateur non salarié, agent commercial, … le terme retenu importe peu : seuls comptent la nature et le contenu du contrat qui sera signé entre l’agent immobilier et son collaborateur « indépendant ». Issue de celle des mandataires de droit commun telle que fixée à l’origine par les seules dispositions du code civil, la notion d’agent commercial est apparue au fil des évolutions économiques et de la jurisprudence sur le mandat d’intérêt commun. La première réglementation spécifique a été fixée par un Décret du 23 décembre 1958, modifié et complété par un Décret du 22 août 1968. Elle a été refondue par une Loi du 25 juin 1991 (codifiée aux articles L.134-1 et suivants du Code de Commerce) qui a mis le droit français en conformité avec une Directive européenne du 18 décembre 1986. C'est la réglementation issue de la Loi du 25 juin 1991 qui a été appliquée aux agents commerciaux en immobilier. Et pourtant, dés le premier jour, l’applicabilité à l’immobilier de cette réglementation spécifique a été un sujet de controverses. L'article 1er de la Loi de 1991 (article L 134-1 du code commerce) indique en effet à son alinéa 2 : « Ne relèvent pas de la présente loi, les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. » Certains en ont immédiatement conclu que les agents commerciaux en immobilier, activité faisant l’objet de dispositions législatives particulières (en l’espèce, la Loi HOGUET du 2 janvier 1970), ne pouvaient bénéficier de cette réglementation spécifique. D’autres ont fait observer au contraire, d’une part que la directive européenne, dont la Loi de 1991 n’est que la transposition en droit français, exclut de son champ d’application certaines catégories d’agents commerciaux mais ne vise aucunement les négociateurs en immobilier, d’autre part que seul le titulaire de la carte professionnelle est régi par les dispositions de la Loi HOGUET, aucune disposition de cette loi ne concernant la mission des négociateurs. De leur coté, les professionnels de l’immobilier avaient en pratique tranché et les contrats d’agents commerciaux statutaires se sont multipliés. Le besoin de négociateurs indépendants est une réalité forte. La Loi de 1991 offrait à la profession un cadre homogène pour la définition de sa relation contractuelle avec les mandataires. 5

Table des matières de la publication DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier

Couverture
Sommaire
INTRODUCTION
1ère PARTIE : QUEL STATUT POUR LE NÉGOCIATEUR INDÉPENDANT EN IMMOBILIER ?
I - Définition et réglementation applicable
II - Régime fiscal et social de l’agent commercial en immobilier
III - Assurances : Responsabilité Civile Professionnelle
2ème PARTIE : COMMENT COLLABORER AVEC UN AGENT COMMERCIAL ?
I - Le contrat de l’agent commercial en immobilier
II - Les éléments de nature à troubler l’indépendance
III - Rupture du contrat de mandat
CONCLUSION
TABLEAU COMPARATIF
ANNEXES

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