DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier - (Page 20)

DOSSIER • le paiement par l'agent commercial des cotisations afférentes à sa couverture maladie, d’assurance vieillesse, d’allocations familiales, CSG ; • un taux de commission très supérieur à celui d'un négociateur salarié(34) ; • l'absence d'avances sur commissions ; • l'absence de bureau réservé dans les locaux du mandant, d’horaires à respecter, de permanence à assurer, de rapport d’activité à fournir, etc. … L’agent commercial ne doit donc pas travailler dans un local fourni par son mandant et sur lequel il n’a aucun droit. Selon la jurisprudence : « Si l’agent commercial a son bureau et sa ligne téléphonique propres dans un local de l’agence, qu’une disponibilité téléphonique permanente est exigée de sa part, que des horaires de travail à l’agence et une présence aux réunions mensuelles lui sont imposées, alors l’agent commercial se trouve sous la subordination de l’agent immobilier » (Cass. Soc. 10 Décembre 2008, n°07-43117). Cependant, si le moyens ne sont mis que temporairement à la disposition de l’agent commercial, que celui-ci ne démontre pas que pour l’exécution de son mandat il recevait des ordres de la part du dirigeant de la société et qu’il supportait le risque économique, la totalité de sa rémunération dépendant de la réalisation des affaires avec la clientèle, alors le contrat d’agent commercial ne peut être requalifié en contrat de travail. • absence d’un jeu de clés de l’agence immobilière en sa possession. • l’absence de clause contractuelle limitant le secteur géogrpahique. Si une telle clause reste valable, la sectorisation entraîne un risque accru que soit reconnu un lien de subordiantion si d’autres éléments sont relevés par ailleurs dans l’hypothèse d’un contentieux. NOTA : Lorsqu’il est chargé d’un secteur géographique, le mandataire est commissionné sur toute opération, même conclue sans son intervention, réalisée dans ce périmètre pendant la durée du contrat (code de commerce L 134-6 al. 2), dès que le mandat a participé, directement ou indirectement, à la conclusion de l’opération (CJCE 17 Janvier 2008). L’agent a droit à cette commission même si aucune exclusivité territoriale ne lui a été accordée (Cass. Com. 23 Janvier 2007). Ce second point incite fortement à ne pas prévoir de secteur géographique dans le contrat de l’agent commercial. III- Rupture du contrat de mandat. A- Versement d’une indemnité de rupture ? Selon l’article L.134-12 du Code de Commerce, « en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ». Une indemnisation peut donc être due par l’agent immobilier à son négociateur non salarié en cas de résiliation du contrat d’agent commercial. Le droit à indemnisation naît du seul fait de la cessation du contrat d’agence. L’indemnité, qui n’est pas une indemnité de clientèle, est destinée à compenser, pour l’agent commercial, la perte de sa part dans la valeur commune qui faisait la finalité du mandat. Contrairement à ce qui se passe en droit du travail, aucune partie n’a à justifier d’un motif particulier pour résilier le contrat d’agence. (34) Taux de commission de 12 à 15% pour un négociateur salarié contre 25-30% pour un agent commercial. 20

Table des matières de la publication DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier

Couverture
Sommaire
INTRODUCTION
1ère PARTIE : QUEL STATUT POUR LE NÉGOCIATEUR INDÉPENDANT EN IMMOBILIER ?
I - Définition et réglementation applicable
II - Régime fiscal et social de l’agent commercial en immobilier
III - Assurances : Responsabilité Civile Professionnelle
2ème PARTIE : COMMENT COLLABORER AVEC UN AGENT COMMERCIAL ?
I - Le contrat de l’agent commercial en immobilier
II - Les éléments de nature à troubler l’indépendance
III - Rupture du contrat de mandat
CONCLUSION
TABLEAU COMPARATIF
ANNEXES

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