DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier - (Page 18)

DOSSIER 1/ Ils ne peuvent exercer qu'en nom propre, jamais en société (CE, 6ème et 1ère sous-sect., 9 juin 2006 ; Cass. 1ère civ. 8 février 2005). En effet, l’attestation de négociateur ne peut être délivrée qu’à une personne physique(26). Il ne peut contracter au travers d’une société dont il serait le représentant légal et/ou l’associé ou actionnaire, même unique ou majoritaire. 2/ Ils ne peuvent pas contracter avec de sous agents ni employer de personnel commercial. Il ne peut d'aucune manière y avoir de "sous traitance" du mandat reçu. En effet, la loi Hoguet du 2 Janvier 1970 réserve au seul titulaire de la carte professionnelle et pour ses propres collaborateurs exclusivement, la possibilité de demander à la Préfecture compétente les autorisations nécessaires. 3/ Le local dans lequel ils sont domiciliés et exercent éventuellement une partie de leur activité en immobilier ne peut jamais être un local commercial, la disposition et l'exploitation d'un tel local commercial n'étant autorisé que s'il est un établissement secondaire du seul titulaire de la carte professionnelle au sens de la loi de 1970. Notamment : pas de publicité en vitrine, ni d'enseigne, même celles du mandant, ni de réception de la clientèle. Dans le cas contraire, le local pourrait être assimilé à une succursale. Dans cette dernière hypothèse, la législation n’autorise la tenue d’une succursale que par du personnel salarié justifiant de l’aptitude professionnelle. Un agent commercial ne peut jamais tenir, à quelque titre que ce soit un établissement principal ou secondaire. 4/ Ils ne peuvent exercer la fonction de responsable d'établissement secondaire. Le mandataire doit donc veiller à ce que les locaux qu’il loue à ses frais exclusifs ne soient pas assimilés à des Agences Immobilières ou à des établissement secondaires. 5/ Ils ne peuvent jamais percevoir de fonds (article 4 alinéa 2 de la loi de 1970). 6/ A l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle, ils ne sont autorisés à "rédiger" aucun autre acte sous seing privé. ATTENTION : cette interdiction concerne notamment les compromis, promesses de vente et d'achat. Le terme "rédiger", qui est retenu par la loi, n'a pas été autrement précisé et peut donner lieu à interprétation. Le non respect de cette disposition est susceptible de justifier un refus de garantie par l'assureur RC du mandant. II- Les éléments de nature à troubler l’indépendance. A- Les risques encourus. Parmi les conditions indiquées ci-dessus, l’une est essentielle et mérite une attention particulière : l'absence de lien de subordination entre le mandant et le mandataire. A défaut pour l'agent immobilier de veiller au respect de l'ensemble des conditions et éléments cités ci-dessous, le contrat de mandat risquera d'être requalifié en contrat de travail, soit à l'initiative de l'URSSAF(27), soit même sur celle de l'agent commercial(28) en cas de litige avec son mandant, par la reconnaissance d’un lien de subordination entre le mandant et le mandataire. Or la requalification du contrat de mandat en contrat de travail entraîne des conséquences financières qui pourront être lourdes(29). Toutefois, la requalification ne jouant que pour l’avenir, elle n’a pas d’effet rétroactif sur le versement des cotisations, sauf en cas de travail illégal. En effet, suite à la loi du 1er Août 2003(30) qui a mis fin aux dispositions particulières régissant les (26) Ce qui exclut toute collaboration entre une agence immobilière et une société. (27) De manière à obtenir le versement de cotisations sociales. (28) Saisine du Conseil de Prud’hommes en requalification du contrat de travail, l’intérêt étant l’obtention des avantages sociaux de la situation de salarié. (29) Telles que des rappels de salaires des 5 dernières années, affiliation de l’agent au régime général de sécurité sociale et versement des cotisation patronales, … (30) Loi n°2003-721 du 1er août 2003 pour l'initiative économique, dite Loi Dutreil. 18

Table des matières de la publication DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier

Couverture
Sommaire
INTRODUCTION
1ère PARTIE : QUEL STATUT POUR LE NÉGOCIATEUR INDÉPENDANT EN IMMOBILIER ?
I - Définition et réglementation applicable
II - Régime fiscal et social de l’agent commercial en immobilier
III - Assurances : Responsabilité Civile Professionnelle
2ème PARTIE : COMMENT COLLABORER AVEC UN AGENT COMMERCIAL ?
I - Le contrat de l’agent commercial en immobilier
II - Les éléments de nature à troubler l’indépendance
III - Rupture du contrat de mandat
CONCLUSION
TABLEAU COMPARATIF
ANNEXES

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