DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier - (Page 24)

DOSSIER CONCLUSION Si les agents commerciaux ont aujourd'hui trouvé toute leur place dans l'immobilier à l'intérieur du cadre défini par la loi de 1991, cette importance n'est pas pour autant une garantie d'absolue pérennité de leur existence. Certes, ils sont complémentaires des négociateurs salariés, et leur statut permet de répondre à des aspirations, notamment d'indépendance, qui ne seraient pas pleinement satisfaites dans le cadre d'un contrat de travail. Comme toujours cependant dans le cadre d'une relation contractuelle, et dans celui d'une profession réglementée, on ne peut exclure la survenance d'une différence d'appréciation avec le mandataire ou l'administration. C'est pourquoi l'agent immobilier doit veiller scrupuleusement à l'absence de tout lien de subordination et, plus généralement, être particulièrement attentif à l'absence de tout ce qui pourrait donner l'impression d'un salariat déguisé. L'URSSAF et les Conseils de Prud'hommes sont particulièrement attentifs à cet aspect de la relation contractuelle qui est susceptible d’avoir des conséquences financières lourdes pour le mandant dans le cas d'une requalification en contrat de travail, même si la requalification ne peut jouer que pour l'avenir. On rappellera à ce sujet que la Loi pour l'initiative économique adoptée le 21 juillet 2003, a rétabli la présomption de non salariat précédemment instituée par la loi Madelin pour les personnes physiques inscrites au registre des agents commerciaux, mais qui avait été supprimée en 2000. Le nouveau texte de l'article L 8221-6 du Code du travail a pour conséquence de renverser la charge de la preuve du lien de subordination juridique. En effet, dans le cadre de la présomption d'indépendance, c'est l'URSSAF qui doit prouver le lien de subordination en cas de litige et les cotisations ne peuvent être recouvrées que pour l'avenir. Auparavant, c'était au mandant d'apporter la preuve que le mandataire était bien un professionnel indépendant de tout lien de subordination, et les cotisations pouvaient être recouvrées également pour la période antérieure. Au total, il appartient à chacun d'analyser précisément, en fonction notamment des modes de fonctionnement de l'agence immobilière, de la personnalité du collaborateur en cause, du contexte spécifique de la collaboration existante ou envisagée, quelle va être la véritable nature du lien contractuel et de peser avantages et inconvénients. Subordination ou indépendance, il faut choisir et le faire dans la clarté. Le contrat sera rédigé en conséquence. Le droit ne peut servir longtemps à travestir la réalité, il ne peut que l'encadrer dans le respect de la réglementation existante. C'est à cette condition seulement qu'une collaboration sans heurts, profitable à tous, peut s'envisager durablement entre mandant et mandataire. 24

Table des matières de la publication DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier

Couverture
Sommaire
INTRODUCTION
1ère PARTIE : QUEL STATUT POUR LE NÉGOCIATEUR INDÉPENDANT EN IMMOBILIER ?
I - Définition et réglementation applicable
II - Régime fiscal et social de l’agent commercial en immobilier
III - Assurances : Responsabilité Civile Professionnelle
2ème PARTIE : COMMENT COLLABORER AVEC UN AGENT COMMERCIAL ?
I - Le contrat de l’agent commercial en immobilier
II - Les éléments de nature à troubler l’indépendance
III - Rupture du contrat de mandat
CONCLUSION
TABLEAU COMPARATIF
ANNEXES

DOSSIER SNPI - Août 2009 - L’Agent Commercial en Immobilier