Revue - Flash Defrénois n° 13-2014 - 3

Le Conseil constitutionnel a globalement écarté les griefs, jugeant la plupart de ces dispositions conformes à la Constitution à l'exception de quelques invalidations ponctuelles, parmi
lesquelles :
- l'extension, au locataire ayant à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions d'âge et de ressource, du dispositif protecteur accordé aux
locataires âgés disposant de faibles ressources (L. 6 juill. 1989, art. 15, § III, al. 1er), le texte
ayant omis de prendre en compte le montant cumulé des ressources du locataire et celles de
la personne à sa charge (art. 5) ;
- la limitation du complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré
aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement, ainsi que
les dispositions permettant de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence
minoré « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés » ; le loyer de référence
majoré ne pourra qu'être supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence
minoré inférieur de 30 % (art. 6) ;
- les dispositions permettant à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de soumettre à son accord « toute
demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage » (art. 19) ;
- et, enfin, les dispositions − très controversées − prévoyant que les cessions de parts sociales
d'une société civile immobilière (SCI) soient constatées par un acte reçu en la forme authentique ou par acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l'expertise comptable (art. 153 ; C. civ., art. 1861).

Quelles sont les mesures destinées à sécuriser
les rapports locatifs ?
Outre un renforcement de l'encadrement des loyers, le texte instaure une protection accrue
des locataires.
À cette fin, le législateur modifie la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur de nombreux points.
Renforcement de la protection du locataire. Le texte prévoit plusieurs dispositions à ce titre,
dont :
- l'établissement d'un contrat-type de location et d'un état des lieux, qui seront définis par décret
(art. 1er) ; 
- la possibilité pour le preneur de demander une diminution du loyer dès lors que la surface
habitable de la chose louée est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans le contrat de
location (art. 1er) ;
- l'obligation pour le bailleur de fournir un dossier de diagnostic complet, lequel devra être
annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (art. 1er) ;
- la prise en charge exclusive par le bailleur de la rémunération de tout intermédiaire, à l'exception des honoraires relatifs à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail (art. 1er) ;
- la prescription triennale de toutes les actions dérivant d'un contrat de bail, sauf l'action en
révision du loyer par le bailleur, qui supporte une prescription annuelle (art. 1er) ;
- un renforcement de la cotitularité du bail (art. 4 ; C. civ., art. 1751) ;
- l'instauration de nouveaux cas de préavis d'un mois pour le locataire (état de santé, bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé, etc. ; art. 5) ;
- une majoration, à hauteur de 10 % du loyer mensuel en principal, du dépôt de garantie non
restitué dans les délais (art. 6) ;
- la possibilité, pour l'un des partenaires,  en cas de dissolution d'un pacte civil de solidarité
(pacs), de saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au

DEFRÉNOIS FLASH - N° 13 - 2014

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