Bulletin SNPI - 3/2015 - (Page 117)

Jurisprudence - Réponses ministérielles VENTE D'IMMEUBLE - NUISANCES SONORES DISSIMULÉES PAR LE VENDEUR L'acquéreur d'un appartement, soutenant avoir été victime de manœuvres dolosives exercées par les filles des vendeurs qui, lors de ses visites, demandaient de façon volontaire et systématique au responsable du bar situé au-dessous de l'appartement de réduire le volume sonore de la musique, a assigné les vendeurs et leurs filles, en annulation de la vente et paiement de dommagesintérêts. Pour rejeter ses demandes, la cour d'appel retient que celui-ci ne pouvait pas ignorer qu'il s'exposait à des risques de nuisances sonores provenant du bar situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, qu'il lui avait été remis une copie du procès-verbal de l'assemblée générale faisant état de troubles de jouissance subis par l'ensemble des copropriétaires et occupants de l'immeuble du fait de nuisances sonores provenant de ce bar et que par conséquent, les agissements reprochés n'avaient pas provoqué d'erreur dans le consentement de l'acquéreur. Mais la cour d'appel avait constaté que le procès-verbal d'assemblée générale visait une situation antérieure de 18 mois à la vente et que les vendeurs s'étaient efforcés par l'envoi de « sms » au gérant du bar lui demandant de réduire au minimum l'intensité du son pendant les visites de l'acquéreur, de dissimuler à l'acquéreur le niveau des nuisances sonores provenant du bar dans l'appartement proposé à la vente, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, ainsi qu'il le lui était demandé, si l'acquéreur aurait acquis l'appartement en l'absence de ces manœuvres, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil. CCass Chbre civ. 3, 7 Avril 2015, N° 14-13.738, 403, Braem c/ Favart VENTE D'IMMEUBLE - VICES DE CONSTRUCTION - DÉLAI D'ACTION EN RÉPARATION DU PRÉJUDICE Une société vend, en l'état futur d'achèvement, une maison individuelle à des époux. La réception est prononcée le 21 octobre 2002 avec des réserves relatives à la présence de fissures sur le gros œuvre. Les époux vendent la maison par acte du 21 mai 2003, aux termes duquel ils subrogent l'acquéreur dans le bénéfice des garanties prévues par les articles 1792, 1792-2, 1792-3 du Code civil et prévoient que l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits du vendeur relativement au bien. Se prévalant de l'aggravation des fissures affectant les façades et pignons, les acquéreurs assignent, après expertise, la société en réparation de leur préjudice. La cour d'appel (CA Versailles, 27 janv. 2014) déclare irrecevable leur demande relative aux fissures en façades et pignons. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les acquéreurs. L'arrêt d'appel a relevé que les désordres de fissures affectant les façades et pignons au moment de la réception et de la livraison, puis postérieurement, ne relevaient pas de la garantie décennale des constructeurs, car ils ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit que, les demandes portant sur des vices apparents à la livraison, les acquéreurs, qui ne pouvaient pas agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, étaient forclos, faute d'avoir engagé leur action dans le délai d'un an et un mois à compter de la date de livraison. CCass Chbre civ. 3, 3 Juin 2015, N° 14-14.706, 629, Jullien c/ SA Bouygues immobilier 117

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