Bulletin SNPI - 2/2020 - 69

Jurisprudence - Réponses ministérielles

COPROPRIÉTÉ - FONDS TRAVAUX - DÉMEMBREMENT
DE PROPRIÉTÉ - CHARGE DE LA COTISATION
Question N° 20810
Mme Isabelle Rauch attire l'attention de M. le ministre
auprès de la ministre de la cohésion des territoires et
des relations avec les collectivités territoriales, chargé
de la ville et du logement, sur la répartition de la charge
de provision obligatoire pour travaux dans le cas d'un
démembrement de la propriété. L'article 58 de la loi
pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
(ALUR) dispose de la création obligatoire d'un fonds
de travaux pour faciliter leur réalisation ultérieure, hors
budget prévisionnel. Elle se veut un outil d'épargne
contraint, destiné à prévenir la carence des syndicats
de copropriétaires en cas de dépenses imprévues ou de
mise en application d'obligations légales ou réglementaires non provisionnées. Toutefois, la loi reste muette
dans le cas de démembrement de la propriété, entre
nu propriétaire et usufruitier ; la définition de la nature
des travaux à venir étant, par définition, inconnue. Aussi,
l'acception de « grosses réparations » définie par l'article
606 du code civil est-elle à retenir, entraînant la charge
de la provision pour le nu-propriétaire ? Ou, à l'inverse,
la provision s'assimile-t-elle à une forme d'assurance,
entraînant la charge de la provision pour l'usufruitier ?
Enfin, dans le cas d'une levée de fonds effectuée à tort
à l'encontre de l'une ou l'autre des deux parties, elle
lui demande selon quelles modalités juridiques peut
s'effectuer la récupération des fonds, la loi ALUR disposant du caractère définitivement acquis au syndicat des
copropriétaires des sommes acquittées.
Réponse publiée au JO le : 03/12/2019 page : 10559
En application des articles 605 et 606 du Code civil, le
nu-propriétaire doit contribuer aux grosses réparations
telles que les charges exceptionnelles engendrées
par les travaux de remise en état du gros œuvre des
bâtiments ou les travaux de restauration. L'usufruitier
doit quant à lui payer les dépenses relatives à l'administration, la gestion et l'entretien courant de l'immeuble,

les primes d'assurance collective ou encore les impôts
et les taxes perçus sur l'immeuble, qui se rattachent à la
jouissance du bien. Ces règles, qui ne sont pas d'ordre
public, s'appliquent uniquement en l'absence de clause
de solidarité et dès lors que le syndic a été régulièrement
avisé du démembrement du lot de copropriété. Ainsi, la
jurisprudence admet la licéité des clauses de solidarité
entre le nu-propriétaire et l'usufruitier stipulées dans
le règlement de copropriété et prévoyant que le nupropriétaire et l'usufruitier sont tenus solidairement
du paiement des charges de copropriété envers le
syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 14 avril 2016,
n° 15-12545, publié au bulletin). De telles clauses sont
assez fréquentes en pratique, ce qui permet d'éviter au
syndic toute difficulté dans le recouvrement des charges
de copropriété. Le fonds de travaux que le syndicat
des copropriétaires doit constituer, en application du II
de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, est destiné
à faire face aux dépenses résultant de travaux prescrits
par les lois et règlements ou de travaux non compris
dans le budget prévisionnel et décidés par l'assemblée
générale, dont la liste est fixé à l'article 44 du décret
du 17 mars 1967, à savoir, de manière générale, tous
travaux ne concourant pas à la maintenance ou à l'administration des parties communes ou à la maintenance
et au fonctionnement des équipements communs
de l'immeuble. De tels travaux peuvent être qualifiés,
selon les cas, de grosses réparations incombant au
nu-propriétaire ou de dépenses d'entretien incombant
à l'usufruitier. À cet égard, les travaux de ravalement
sont généralement considérés comme des réparations
d'entretien à la charge de l'usufruitier et non de grosses
réparations incombant au nu-propriétaire. Au contraire,
des travaux de restauration d'une structure essentielle
de l'immeuble, tels que la réfection d'un mur pignon ou
le rétablissement de poutres ou de couvertures entières,
incombent en principe au nu-propriétaire. S'agissant de
la cotisation obligatoire annuelle au fonds de travaux,
qui constitue en elle-même une masse monétaire indifférenciée tant qu'aucuns travaux n'ont été effectivement

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Bulletin SNPI - 2/2020

Table des matières de la publication Bulletin SNPI - 2/2020

Couverture
Sommaire
ÉDITORIAL
NOUVELLES BRÈVES
INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
SOCIAL
LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
JURISPRUDENCE – RÉPONSES MINISTÉRIELLES
INTERNET
ADRESSES
CHIFFRES
BIBLIOGRAPHIE
Bulletin SNPI - 2/2020 - Couverture
Bulletin SNPI - 2/2020 - 2
Bulletin SNPI - 2/2020 - 3
Bulletin SNPI - 2/2020 - 4
Bulletin SNPI - 2/2020 - Sommaire
Bulletin SNPI - 2/2020 - 6
Bulletin SNPI - 2/2020 - 7
Bulletin SNPI - 2/2020 - 8
Bulletin SNPI - 2/2020 - ÉDITORIAL
Bulletin SNPI - 2/2020 - NOUVELLES BRÈVES
Bulletin SNPI - 2/2020 - 11
Bulletin SNPI - 2/2020 - 12
Bulletin SNPI - 2/2020 - 13
Bulletin SNPI - 2/2020 - 14
Bulletin SNPI - 2/2020 - 15
Bulletin SNPI - 2/2020 - INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
Bulletin SNPI - 2/2020 - 17
Bulletin SNPI - 2/2020 - 18
Bulletin SNPI - 2/2020 - 19
Bulletin SNPI - 2/2020 - 20
Bulletin SNPI - 2/2020 - 21
Bulletin SNPI - 2/2020 - 22
Bulletin SNPI - 2/2020 - 23
Bulletin SNPI - 2/2020 - 24
Bulletin SNPI - 2/2020 - 25
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Bulletin SNPI - 2/2020 - 27
Bulletin SNPI - 2/2020 - 28
Bulletin SNPI - 2/2020 - 29
Bulletin SNPI - 2/2020 - 30
Bulletin SNPI - 2/2020 - 31
Bulletin SNPI - 2/2020 - SOCIAL
Bulletin SNPI - 2/2020 - 33
Bulletin SNPI - 2/2020 - 34
Bulletin SNPI - 2/2020 - 35
Bulletin SNPI - 2/2020 - 36
Bulletin SNPI - 2/2020 - 37
Bulletin SNPI - 2/2020 - 38
Bulletin SNPI - 2/2020 - 39
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Bulletin SNPI - 2/2020 - 41
Bulletin SNPI - 2/2020 - 42
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Bulletin SNPI - 2/2020 - 44
Bulletin SNPI - 2/2020 - 45
Bulletin SNPI - 2/2020 - 46
Bulletin SNPI - 2/2020 - 47
Bulletin SNPI - 2/2020 - 48
Bulletin SNPI - 2/2020 - 49
Bulletin SNPI - 2/2020 - 50
Bulletin SNPI - 2/2020 - 51
Bulletin SNPI - 2/2020 - 52
Bulletin SNPI - 2/2020 - 53
Bulletin SNPI - 2/2020 - 54
Bulletin SNPI - 2/2020 - 55
Bulletin SNPI - 2/2020 - LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
Bulletin SNPI - 2/2020 - 57
Bulletin SNPI - 2/2020 - 58
Bulletin SNPI - 2/2020 - 59
Bulletin SNPI - 2/2020 - JURISPRUDENCE – RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Bulletin SNPI - 2/2020 - 61
Bulletin SNPI - 2/2020 - 62
Bulletin SNPI - 2/2020 - 63
Bulletin SNPI - 2/2020 - 64
Bulletin SNPI - 2/2020 - 65
Bulletin SNPI - 2/2020 - 66
Bulletin SNPI - 2/2020 - 67
Bulletin SNPI - 2/2020 - 68
Bulletin SNPI - 2/2020 - 69
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Bulletin SNPI - 2/2020 - 71
Bulletin SNPI - 2/2020 - 72
Bulletin SNPI - 2/2020 - 73
Bulletin SNPI - 2/2020 - 74
Bulletin SNPI - 2/2020 - 75
Bulletin SNPI - 2/2020 - 76
Bulletin SNPI - 2/2020 - 77
Bulletin SNPI - 2/2020 - 78
Bulletin SNPI - 2/2020 - 79
Bulletin SNPI - 2/2020 - 80
Bulletin SNPI - 2/2020 - 81
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Bulletin SNPI - 2/2020 - 84
Bulletin SNPI - 2/2020 - 85
Bulletin SNPI - 2/2020 - 86
Bulletin SNPI - 2/2020 - 87
Bulletin SNPI - 2/2020 - INTERNET
Bulletin SNPI - 2/2020 - ADRESSES
Bulletin SNPI - 2/2020 - CHIFFRES
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Bulletin SNPI - 2/2020 - BIBLIOGRAPHIE
Bulletin SNPI - 2/2020 - 93
Bulletin SNPI - 2/2020 - 94
Bulletin SNPI - 2/2020 - 95
Bulletin SNPI - 2/2020 - 96
Bulletin SNPI - 2/2020 - 97
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