Bulletin SNPI - 2/2019 - 84

Jurisprudence - Réponses ministérielles

FISCALITÉ - VENTE DE LA RÉSIDENCE SECONDAIRE
À SA SCI - REVENUS FONCIERS - ABUS DE DROIT
Le propriétaire d'une résidence secondaire qui entend
effectuer des travaux ne peut pas déduire ces charges
de ses revenus fonciers. Telle est la conséquence qui
résulte du II de l'article 15 du CGI, selon lequel les
revenus des logements dont le propriétaire se réserve
la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu.
Pour éviter l'application de ce texte, le propriétaire,
qui détient des biens locatifs, peut envisager, par
l'intermédiaire d'une SCI semi-transparente, de céder la
résidence secondaire à cette société civile, qui lui louera
le bien.

d'un abus de droit au sens de l'article 64 du LPF. En effet,
pour l'Administration, l'opération avait pour but exclusif de faire échec à l'application des dispositions du II
de l'article 15 du CGI. Sans doute, en l'espèce, le loyer
était-il effectivement payé par les époux à la société
civile : il ne pouvait donc y avoir abus de droit que s'il
était établi que les redevables avaient poursuivi un but
exclusivement fiscal, contraire aux objectifs de la loi.
Le Conseil d'État releva tout un ensemble de circonstances établissant la recherche d'un but exclusivement
fiscal :

À la suite du transfert de propriété, les travaux seront
effectués par la société. L'opération présente de nombreux intérêts :

* en transférant à la SCI, dont ils détenaient avec leurs
enfants la totalité des parts, la propriété de la villa
de Biarritz, (...) et en concluant avec cette dernière
un bail locatif, pour en conserver la jouissance,
M. et Mme B. ont créé les conditions leur permettant
d'imputer sur leur revenu global, en dépit des
prévisions du II de l'article 15 précité du CGI et à
hauteur de leurs droits dans la société, des charges
liées aux travaux engagés dans cette maison ;
* de plus, les travaux ont pour l'essentiel été engagés après ce transfert de propriété et financés par
des apports personnels de Monsieur B. depuis
son compte courant d'associé dans la SCI alors
que le loyer versé correspondait aux échéances
de remboursement de l'emprunt contracté pour
l'acquisition de la villa ;
* enfin, le montant du loyer perçu par la société
contrôlée par les époux correspondait aux
échéances de remboursement de l'emprunt
contracté pour l'acquisition de la villa, et non à la
valeur d'usage de la villa qui avait augmenté de
façon importante en raison des travaux réalisés, ce
qui établit que la SCI ne s'est pas comportée avec
ses associés comme avec des tiers.

* la déduction des intérêts d'emprunt des revenus
fonciers ;
* la possibilité de constater un déficit foncier en
raison des travaux de rénovation réalisés sur
l'immeuble nouvellement acquis ;
* la réorganisation du patrimoine résultant de l'investissement du prix de cession, par exemple sur des
actifs immobiliers.
Le montage n'est cependant pas sans risque, comme
le démontre l'arrêt du Conseil d'État du 8 février 2019.
En l'espèce, deux époux et leurs deux enfants ont
constitué ensemble en 1989 une SCI dont l'objet est
l'exploitation d'un patrimoine locatif (habitation et
bureaux). En 1992, monsieur fait acquisition d'un
immeuble à Biarritz à titre de résidence secondaire du
couple. La SCI rachète la résidence en 1996, qui est
immédiatement louée au couple. La société étant à
l'impôt sur le revenu, les époux constatent un déficit
foncier résultant pour l'essentiel des travaux d'entretien
et de rénovation réalisés sur l'immeuble de Biarritz.
Pour l'administration fiscale, la vente puis la mise en
location de la résidence secondaire est constitutive

84

CE, 9e et 10e ch. réunies, 8 février 2019, n° 407641



Bulletin SNPI - 2/2019

Table des matières de la publication Bulletin SNPI - 2/2019

Couverture
Sommaire
ÉDITORIAL
NOUVELLES BRÈVES
EXPERTISE
INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
SOCIAL
LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
JURISPRUDENCE – RÉPONSES MINISTÉRIELLES
INTERNET
ADRESSES
CHIFFRES
BIBLIOGRAPHIE
Bulletin SNPI - 2/2019 - Couverture
Bulletin SNPI - 2/2019 - 2
Bulletin SNPI - 2/2019 - 3
Bulletin SNPI - 2/2019 - Sommaire
Bulletin SNPI - 2/2019 - 5
Bulletin SNPI - 2/2019 - 6
Bulletin SNPI - 2/2019 - 7
Bulletin SNPI - 2/2019 - ÉDITORIAL
Bulletin SNPI - 2/2019 - NOUVELLES BRÈVES
Bulletin SNPI - 2/2019 - 10
Bulletin SNPI - 2/2019 - 11
Bulletin SNPI - 2/2019 - 12
Bulletin SNPI - 2/2019 - 13
Bulletin SNPI - 2/2019 - EXPERTISE
Bulletin SNPI - 2/2019 - 15
Bulletin SNPI - 2/2019 - INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
Bulletin SNPI - 2/2019 - 17
Bulletin SNPI - 2/2019 - 18
Bulletin SNPI - 2/2019 - 19
Bulletin SNPI - 2/2019 - 20
Bulletin SNPI - 2/2019 - 21
Bulletin SNPI - 2/2019 - 22
Bulletin SNPI - 2/2019 - 23
Bulletin SNPI - 2/2019 - 24
Bulletin SNPI - 2/2019 - 25
Bulletin SNPI - 2/2019 - 26
Bulletin SNPI - 2/2019 - SOCIAL
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Bulletin SNPI - 2/2019 - 29
Bulletin SNPI - 2/2019 - 30
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Bulletin SNPI - 2/2019 - 33
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Bulletin SNPI - 2/2019 - 36
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Bulletin SNPI - 2/2019 - 38
Bulletin SNPI - 2/2019 - 39
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Bulletin SNPI - 2/2019 - 41
Bulletin SNPI - 2/2019 - 42
Bulletin SNPI - 2/2019 - 43
Bulletin SNPI - 2/2019 - 44
Bulletin SNPI - 2/2019 - 45
Bulletin SNPI - 2/2019 - LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
Bulletin SNPI - 2/2019 - 47
Bulletin SNPI - 2/2019 - 48
Bulletin SNPI - 2/2019 - 49
Bulletin SNPI - 2/2019 - 50
Bulletin SNPI - 2/2019 - 51
Bulletin SNPI - 2/2019 - 52
Bulletin SNPI - 2/2019 - 53
Bulletin SNPI - 2/2019 - 54
Bulletin SNPI - 2/2019 - 55
Bulletin SNPI - 2/2019 - 56
Bulletin SNPI - 2/2019 - 57
Bulletin SNPI - 2/2019 - 58
Bulletin SNPI - 2/2019 - 59
Bulletin SNPI - 2/2019 - JURISPRUDENCE – RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Bulletin SNPI - 2/2019 - 61
Bulletin SNPI - 2/2019 - 62
Bulletin SNPI - 2/2019 - 63
Bulletin SNPI - 2/2019 - 64
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Bulletin SNPI - 2/2019 - 92
Bulletin SNPI - 2/2019 - 93
Bulletin SNPI - 2/2019 - INTERNET
Bulletin SNPI - 2/2019 - ADRESSES
Bulletin SNPI - 2/2019 - CHIFFRES
Bulletin SNPI - 2/2019 - 97
Bulletin SNPI - 2/2019 - BIBLIOGRAPHIE
Bulletin SNPI - 2/2019 - 99
Bulletin SNPI - 2/2019 - 100
Bulletin SNPI - 2/2019 - 101
Bulletin SNPI - 2/2019 - 102
Bulletin SNPI - 2/2019 - 103
Bulletin SNPI - 2/2019 - 104
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