Management Immobilier n°2 - Juillet 2007 - (Page 19)

Management Développement durable ® Démarche HQE® : mise en oeuvre du raisonnement en coût global La prise en compte de l’environnement dans la construction se développe, aussi bien en logement que dans le secteur tertiaire. Afin d’optimiser les choix sur le long terme et de savoir « jusqu’où aller trop loin », le maître d’ouvrage doit raisonner en coût global. ® L’APPROCHE HQE® Le surcoût initial (ou « coût additif ») d’un projet HQE® ne peut être négligé : temps supplémentaire, coûts d’investissements supplémentaires, etc. Mais, sur toute la durée de vie du projet construit, les surcoûts peuvent être gommés par les économies réalisées et par les coûts évités. L’approche HQE® peut donc, sur le long terme, être avantageuse par rapport à une approche classique. Le raisonnement économique en coût global est le plus adapté. Il comprend, dans un même indicateur, le coût initial et les coûts différés. L’IMPORTANCE PARTICULIERE DU POSTE « Grosses réparationsGros entretien » (GR-GE) : Les besoins en grosse maintenance augmentent considérablement avec l’âge des immeubles. En pourcentage du prix de revient LE COÛT GLOBAL SUR 50 ANS : Exemple d’un immeuble de logements Honoraires 4% Chauffage ECS 7% Eau froide 6% Gardiennage 5% Entretien courant 3% Gestion 2% Construction 31% Expl. Chauff 2% Assur. 1% Esp.verts 1% Ascenseurs 1% GR-GE 27% Parties com 1% Taxes fon. 9% LE COÛT GLOBAL SUR 50 ANS : Exemple d’un immeuble de bureaux Honoraires 3% Sécurité gard. 10% Nettoyage 9% technique de l’immeuble, hors foncier, le ratio est de : - 0,15 % par an sur les années 1 à 5, - 0,30 % par an sur les années 6 à 10, - 0,60 % par an sur les années 11 à 15, Source : Observatoire national des charges du logement, APOGEE Construction 22% Energie 8% Taxe fonc. 6% Gest. Adm. 4% GR-GE 18% Accueil 3% Autres 7% E-R autres 2% Taxe bureaux 2% Entr rép ch 3% Gest. Techn. 3% LE CONTENU HABITUEL DU COÛT GLOBAL : Le coût global contient donc, habituellement : L’investissement Les dépenses de maintenance Les dépenses d’exploitation Les dépenses de gestion Les dépenses d’amélioration Eventuellement, les dépenses de démolition, déconstruction, dépollution. S’y ajoutent : la prise en compte des conditions de financement (fonds propres, emprunts, subventions, etc.) la prise en compte des perspectives d’évolutions des prix dans le temps. G G G G G G G G - 1,40 % par an sur les années 16 à 20, - 1,50 % par an au-delà. Et ceci hors entretien courant et hors améliorations. Ceci explique le poids important de ce poste dans le coût global. Source : Observatoire des coûts de fonctionnement des immeubles de bureaux, APOGEE (Suite dans le prochain numéro) Management Immobilier - N°2 Juillet 2007 - 19

Table des matières de la publication Management Immobilier n°2 - Juillet 2007

Edito par Jean-François Brand
Sommaire
Acteurs et Organisations
Dossier - les NTIC dans l’immobilier
Management
Activités
Chronique Juridique par Philippe Pelletier
Agenda réglementaire

Management Immobilier n°2 - Juillet 2007