Management Immobilier n°1 - Mai 2007 - (Page 32)

Chronique Juridique LA CHRONIQUE JURIDIQUE DE PHILIPPE PELLETIER, LEFÈVRE PELLETIER ET ASSOCIÉS, AVOCATS D�� ’�� L’�� ’�� : Q��, Q�� et Q�� Jusqu’à l’ordonnance du 8 juin 2005, le diagnostiqueur n’était tenu d’une obligation d’indépendance et d’impartialité qu’en matière de d’amiante. Or, l’ordonnance institue un nouvel article L 271-6 du CCH placé sous le titre « protection de l’acquéreur immobilier » : toute personne établissant un diagnostic composant le dossier de diagnostic technique, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa ». Et le décret du 5 septembre 2006 (articles R 271-3 et suivants du CCH), précise que le diagnostiqueur doit remettre au propriétaire un document aux termes duquel il atteste sur l’honneur être « en situation régulière au regard de l’article L 271-6 et qu’elle [la personne en charge de la réalisation du diagnostic] dispose des moyens matériel et Management Immobilier - N°1 Mai 2007- 32 ble des diagnostics réalisés par des tiers, constitue le dossier de diagnostic technique ? La loi énonce une réponse négative puisque l’article L 271-6, ne vise que les personnes réalisant les diagnostics et non celles constituant le dossier de diagnostic technique. Dans la mesure où ce peut être le propriétaire lui-même ou, son mandataire qui réunit les différents diagnostics, il serait en effet incohérent d’imposer une obligation d’indépendance quelconque. 3. Le dispositif soulève enfin une interrogation quant à son entrée en vigueur. En effet, si l’ordonnance du 8 juin 2005 était d’application immédiate, l’article L 271-6 du CCH renvoyait à un décret en conseil d’Etat pour définir « les conditions et modalités d’application du présent article ». Ledit décret, intervenu le 5 septembre 2006, entre en vigueur au 1er novembre 2007 ; ce qui peut conduire à considérer que la date d’entrée en vigueur de l’obligation d’indépendance et d’impartialité est fixée au 1er novembre 2007, laissant le temps aux diagnostiqueurs de se mettre en conformité avec une législation contraignante et très évolutive, qui peut imposer une évolution de la structure sociale des entreprises ainsi que des pratiques quotidiennes. La succession des textes applicables en matière de diagnostics demeure trop complexe. On ne peut à cet égard qu’appeler à la simplification puis la consolidation du système actuel. en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier ». Enfin, l’article 6 du décret prévoit son entrée en vigueur le 1er novembre 2007. Ces textes nouveaux suscitent diverses questions pratiques. 1. L’exigence d’indépendance s’applique-t-elle exclusivement aux diagnostics contenus dans le dossier de diagnostic technique fourni en vue de la vente d’un immeuble ou aussi lorsque le dossier figure en annexe d’un contrat de location ? La place de l’article L 271-6 dans le CCH laisse à penser que cette obligation ne s’applique qu’en matière de vente. Pourtant, l’obligation d’indépendance est énoncée de manière éparse dans les dispositions concernant les diagnostics eux-mêmes, dans le cadre d’une vente ou d’une location : l’obligation s’impose aux diagnostiqueurs de performance énergétique (L 134-3 du CCH). S’agissant de l’état relatif aux termites, les dispositions légales ne visent pas d’obligation d’indépendance. Il ne peut cependant s’agir que d’un oubli du législateur, qui n’autorise pas réellement à se dispenser du respect de l’obligation. 2. L’obligation est-elle propre à la personne qui réalise le diagnostic ou s’applique-t-elle également à la personne qui, réunissant l’ensem-

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Management
Activités
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