Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 8

Le fonds de travaux, gage de réussite en copropriété : regards croisés France, Belgique, Québec. Première partie La loi française ALUR du 24 mars 2014 a rendu obligatoire au 1er janvier 2017 l'institution du « fonds de travaux » qui doit être obligatoirement voté en AG de copropriété. Le Québec connaît cette obligation depuis le 1er janvier 1994 sous la dénomination « fonds de prévoyance ». de prévoyance (Canada, Californie, Michigan, Hawaï, Espagne), la planification prévisionnelle des travaux est véritablement entrée dans les mœurs et fait même l'objet d'un marché à part entière par des spécialistes en estimation après audit de l'immeuble. Quelles que soient les motivations des pouvoirs publics et peu importe sa dénomination, le fonds de travaux fait certainement prendre conscience aux copropriétaires de la nécessité de prévoir un amortissement des travaux (cf. « Fonds de travaux en copropriété : chronique d'une naissance annoncée » par Jacques Laporte, AJDI, janvier 2016). La Belgique connaît ce « bas de laine » sous l'intitulé « fonds de réserve ». En France : Le fonds de travaux Il nous est apparu utile de synthétiser les trois réglementations qui visent au même objectif : lutter contre le vieillissement de l'immeuble. Depuis la loi ALUR, le fonds de travaux est obligatoire en France au 1er janvier 2017 pour tous les immeubles en copropriété dont la réception des travaux est intervenue avant le 01/01/2012. Maître Olivier Brane, Avocat honoraire, spécialiste en droit immobilier, expert IFEJI (Paris, France) Maître Yves Joli-Cœur, Avocat émérite, membre du Barreau du Québec (Canada) M. Jean-Pierre Lannoy, gestionnaire et expert près les tribunaux de Bruxelles (Belgique) Pourquoi rendre obligatoire une épargne forcée par les copropriétés ? La copropriété verticale est en développement inexorable dans le monde. Elle évite l'étalement urbain qui entraîne l'augmentation du nombre de voitures et de kilomètres parcourus avec son cortège de fatigue, de stress et d'émissions de CO2. En France, c'est cette dernière considération qui l'a emporté au moment des discussions sur l'obligation d'instituer le fonds de travaux et de nouveaux outils ont été parallèlement promulgués tels les plans pluriannuels et les DTG (Diagnostics techniques globaux) en vue de « lisser » les travaux sur plusieurs années. Quoi de mieux que d'alimenter en effet un fonds de travaux pour réaliser les travaux au fur et à mesure du vieillissement de l'immeuble, sans être obligé d'effectuer, dans la précipitation, des appels de fonds douloureux. Dans les territoires les plus évolués sur le plan des fonds 8 * n°31 * * Septembre2016 a/ Les dispositions légales Mais les copropriétés de moins de 10 lots peuvent voter son inutilité à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Son minimum est de 5 % du montant du budget prévisionnel de l'exercice en cours. Les copropriétés les plus avancées en matière de travaux, notamment d'économie d'énergie, peuvent le fixer à tout moment au-delà des 5 %, ce qui supposera une étude par spécialiste dans le cadre d'un plan pluriannuel, nouvel outil légal non obligatoire instauré par la loi ALUR, mais hautement recommandé par les spécialistes et pouvant faire l'objet d'honoraires spéciaux et hors forfait par le syndic de copropriété ! À noter : Si le fonds de travaux vient à dépasser le budget prévisionnel, le syndic devra porter à l'ordre du jour de l'AG, en votant à la majorité de l'art. 25 de la loi sur la copropriété, la question d'un plan pluriannuel s'il n'en existait pas déjà un, et la suspension des cotisations en fonction des décisions prises dans le plan... La loi ALUR a également inventé un nouvel outil : Le Diagnostic Technique Global (DTG) non obligatoire1, mais là encore conseillé si l'on veut disposer d'un audit

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