Management Immobilier n°27 - Juin 2015 - (Page 16)

dossier André Yché, Président du directoire du Groupe sni T ce que proposent les opérateurs oute politique du logement comporte deux piliers essentiels : le soutien à la construction et la régulation des marchés. Comme toute politique publique, elle doit obéir à une finalité contracyclique. En période de « surchauffe », lorsque le « plafond de verre » des 450 000 constructions neuves est approché, voire franchi, la priorité doit être donnée à la régulation, puisque le risque est grand que l'ajustement entre l'offre et la demande se fasse par les prix, et non par les quantités. En phase dépressive, il s'agit d'abord de soutenir l'activité. Une bonne partie des malheurs du logement découle de l'ignorance de cette règle simple, c'est-à-dire de la mise en œuvre d'une politique involontairement procyclique. Aujourd'hui, l'absolue priorité va à la relance, conformément d'ailleurs à la ligne suivie par le gouvernement : appui au logement intermédiaire et à l'accession, en complément du soutien constant au secteur HLM. Pour aller au-delà, il s'agit d'apprécier les véritables enjeux stratégiques et d'engager des actions précisément ciblées sur le cœur de ces problématiques, au nombre de trois : le renforcement des fonds propres des organismes HLM ; la restauration de la confiance des primo-accédants ; l'accélération et l'accompagnement des grandes opérations d'urbanisme. Dans le logement social, le goulot d'étranglement réside désormais dans le « haut de bilan » des organismes, c'est-à-dire dans le potentiel de fonds propres, sollicités en compensation de la diminution des subventions publiques. Plusieurs sources d'alimentation sont possibles : les unes sont endogènes, qu'il s'agisse des plusvalues de cessions, indispensables, ou de l'autofinancement d'exploitation, très dépendant de l'APL. Il reste à inventer un mécanisme d'abondement exogène, pour l'ensemble du secteur : c'est la raison pour laquelle l'avenir d'Action Logement est d'une importance vitale, au même titre que l'inscription du mouvement HLM dans la dynamique du plan Juncker. Il en va de même des réflexions conduites sur l'identification de quasi-fonds propres : prêts participatifs, titres subordonnés à durée indéterminée... "En synthèse, il est essentiel que sur les territoires dits « prioritaires », des mesures de priorité soient effectivement adoptées." 16 * André Yché En matière d'accession à la propriété, il s'agit de restaurer la confiance, émoussée par la conjoncture générale et par des projections hasardeuses sur l'éclatement d'une « bulle immobilière » virtuelle supposée recouvrir indifféremment zones « tendues » et « détendues »...Seule réponse possible : la réversibilité des choix patrimoniaux, résultant naturellement, dans les zones tendues, de la profondeur et de la fluidité des marchés, accentuée par la diffusion des technologies numériques. Dans l'immédiat, il s'agit d'amorcer la reprise en garantissant aux primoaccédants, sur ces seuls marchés tendus, le rachat de leur bien ainsi que leur relogement, par l'intermédiaire d'opérateurs suffisamment patrimonialisés pour jouer le rôle de contrepartie institutionnelle dans chaque transaction relevant du parcours résidentiel. L'exemple type de la grande opération d'urbanisme nous est fourni par l'« opération d'intérêt national » multisite du Grand Paris. Son démarrage rapide est une condition du succès de la relance mais pour que la réussite soit au rendez-vous, des conditions d'accompagnement doivent être réalisées. En synthèse, il est essentiel que sur ces territoires dits « prioritaires », des mesures de priorité soient effectivement adoptées : en matière fiscale notamment et s'agissant du taux et de la durée des prêts ainsi que des modalités de délivrance des permis de construire. À bien des égards, l'essentiel est fait. Les derniers ajustements doivent marquer que les choix arrêtés sont durables. À l'instant où la relance s'amorce, ces derniers signaux sont psychologiquement importants. Ils sont les ultimes renforts envoyés par Gallieni sur la ligne de front. *Juin2015 FINAL_BAT_MANAGEMENTIMMO_27 OK.indd 16 15/06/2015 21:12

Table des matières de la publication Management Immobilier n°27 - Juin 2015

Couverture
L'Edito du président
Sommaire
comment sortir de la crise du logement ?
Ce que proposent les fédérations immobilières et du bâtiment
Ce que proposent les opérateurs
Ce que proposent les experts
Point de vue
Les nouvelles dispositions attendues sur la responsabilité des constructeurs en matière de performance énergétique Pascal Dessuet
Management
Le point sur les simulations thermiques
Systèmes d’information
activités
Gouvernance d’APOGÉE
La vie des groupes d’APOGÉE
Liste des adhérents et membres partenaires
Liste des vidéos disponibles sur www.association-apogee.fr

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