Management Immobilier n°9 - Novembre 2009 - (Page 48)

Chronique BAISSE DES CHARGES LOCATIVES GRÂCE AUX TRAVAUX D’ÉCONOMIES D’ÉNERGIE Nous savons désormais que le bâtiment est, en France, le plus gros consommateur d’énergie (plus de 40% de l’énergie utilisée en France). Qu’il soit propriétaire ou locataire, chacun peut s’en rendre compte en réglant les charges de chauffage de son logement. C’est de ce constat qu’est née l’idée raisonnable, débattue par le Grenelle de l’environnement et votée par le Parlement, de réduire de façon significative nos consommations d’énergie en incitant les propriétaires à opérer les travaux utiles à cette fin. Dans le parc privé, différents leviers financiers ont été mis en place : l’éco-subvention distribuée par l’Agence nationale de l’habitat, à destination des plus modestes, le crédit d’impôt et surtout l’éco-prêt à taux zéro permettant d’engager résolument la réalisation d’un bouquet de travaux de nature à susciter sans délai une économie de charges. Dans le parc locatif social, un faisceau d’aides budgétaires et fiscales a également été mis en oeuvre pour permettre de réduire la facture énergétique des 800 000 logements les moins performants, et d’abord des 120 000 les plus énergivores. Là aussi, le mouvement est lancé. Tout cela constitue donc un dispositif innovant et puissant auquel manquait un maillon décisif en matière locative, à savoir le nécessaire intéressement du locataire. Il est vain, en effet, d’attendre des bailleurs une mobilisation sans faille, s’ils ne peuvent espérer aucune retombée de leur investissement. Un système économique dans lequel l’un supporte toute la dépense et l’autre engrange tout le profit est d’évidence boiteux. C’est donc ce à quoi la loi du 25 mars 2009 a remédié en instituant un régime de partage du gain de charges, à la fois équitable et utile. Le bailleur réalise des travaux d’économies d’énergie, grâce au mécanisme de l’éco-prêt à taux zéro. Ces travaux génèrent des économies de charges locatives. Dès lors, et après justification de la réalisation des travaux, le bailleur peut appeler auprès du locataire une participation exceptionnelle au coût des travaux, laquelle est plafonnée à 50% de l’économie de charges estimée et sur une durée maximale de 15 ans. Plusieurs possibilités sont offertes pour le calcul de cette participation : un forfait de 20 euros par mois (sur la base d’une économie mensuelle estimée de charges d’au moins 40 euros), une somme justifiée et déterminée par un bureau d’études thermiques, ou encore une somme convenue dans le cadre d’un accord collectif de location conclu entre le bailleur et les locataires. Il faut donc retenir ce double principe : la contribution du locataire au coût des travaux est la contrepartie d’une réduction des charges locatives récupérables ; et la contribution du locataire aux travaux est toujours limitée dans le temps et dans son montant. En conséquence, tout est fait pour que, d’une part, les charges locatives diminuent et, d’autre part, la participation des locataires ne représente pas plus de la moitié de leur économie de charges. Le système est donc vertueux. Les décrets d’application sont attendus. Il reste à espérer que cela incitera à la réalisation de logements locatifs plus économes, pour le plus grand profit des locataires : ce sera l’objet de notre attention vigilante au cours des prochains mois. Philippe Pelletier Avocat, Président du Comité Stratégique du Plan Bâtiment Grenelle Management Immobilier - N°9 Novembre 2009 - 48

Table des matières de la publication Management Immobilier n°9 - Novembre 2009

Couverture
Edito par Michel Zulberty
Sommaire
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Dossier : Dossier PPP
Management
Activités
Chronique de Philippe PELLETIER

Management Immobilier n°9 - Novembre 2009