Bulletin SNPI - 2/2017 - 89

Jurisprudence - Réponses ministérielles

La cour d'appel de Bordeaux fait droit à cette demande :
la promesse, conclue un 3 août, accordait à l'acheteur
une délai de trente jours pour faire toutes les démarches
nécessaires à l'obtention du prêt, ce qui incluait celles
relatives à l'assurance ; ce n'est qu'en novembre qu'il a
retourné à la banque la demande d'adhésion à l'assurance décès ; le refus de couverture du risque décès ayant
été signifié par la compagnie d'assurance fin novembre,
la banque a refusé le prêt ; l'acheteur soutient en vain que
le délai de réunion des documents nécessaires ne pouvait
pas être respecté car, dès juillet, il s'est rapproché de la
banque qui a dû lui fournir toutes les indications utiles à
la constitution de son dossier ; en outre, l'acheteur, qui
connaissait sa pathologie cardiaque, ne pouvait pas ignorer que les formalités d'obtention d'une garantie d'assurance seraient plus lourdes que pour un emprunteur ne
présentant pas de problème de santé particulier.
La Haute Juridiction casse cette décision car le refus de
couverture du risque décès était motivé par une cause
médicale.
C.Cass. 3e civ. 5 janvier 2017 no 15-25.882
NOTE
1o Cette solution, rendue sous l'empire de l'ex-article 1178
du Code civil, n'est pas remise en cause par la réforme
du droit des contrats issue de l'ordonnance 2016-131 du
10 février 2016 et entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Aux
termes du nouvel article 1304-3 du Code civil, la condition
suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt
en a empêché l'accomplissement, ce qui inclut l'hypothèse
visée par l'ex-art. 1178.

2o En cas de vente sous la condition suspensive de l'obtention
d'un prêt par l'acheteur, ce dernier est considéré comme
ayant empêché la réalisation de la condition notamment
lorsqu'il a demandé un prêt non conforme aux exigences
de la promesse ou ne l'a pas demandé dans le délai requis
par celle-ci (Cass. 3e civ. 11-1-2005 no 03-17.898 - Cass. 3e civ.
24-9-2014 no 13-18.698 - Cass. 3e civ. 8-4-2015 no 14-13.499).
Mais, même s'il a commis une faute, l'acheteur peut prouver
que la défaillance de la condition est due à une cause indépendante de sa volonté (Cass. 3e civ. 17-3-2004 no 02-17.984
prêt refusé pour des raisons indépendantes du comportement de celui l'ayant demandé - Cass. 3e civ. 15-12-2010
no 10-10.473 : permis de construire jamais demandé, mais
insusceptible d'être accordé compte tenu des contraintes
d'urbanisme).
Tel était le cas en l'espèce : le refus de la banque d'octroyer le
prêt ne résultait pas de la négligence de l'acheteur mais du
refus de l'assurance fondé sur l'état de santé de l'intéressé ;
quel qu'eût été le comportement de ce dernier, il n'aurait pas
obtenu le prêt sollicité.
L'état de santé ne permet pas toujours d'écarter la faute
dans la défaillance de la condition d'obtention d'un prêt :
un acheteur, qui avait demandé un crédit supérieur au
montant prévu dans la promesse et que la banque avait
refusé d'accorder, a été considéré comme ayant empêché
la réalisation de la condition même s'il soutenait, certificat
médical à l'appui, qu'aucune banque ne lui aurait accordé
le financement requis ; en effet, quelques mois plus tard, la
même banque lui avait prêté pour une autre opération une
somme bien plus élevée que celle initialement demandée
(Cass. 3e civ. 3-12-2002 no 01-13.103). L'état de santé de
l'intéressé n'était donc pas à l'origine du refus de la banque
d'accorder le premier prêt.

VENTE D'IMMEUBLE - ERREUR DE MESURAGE - PERTE DE
CHANCE DE VENDRE UN BIEN - RESPONSABILITÉS
Une société acquiert un bien immobilier, comportant
un local commercial de 50 m2 au rez-de-chaussée et une
cave en sous-sol. Elle le revend par l'entremise d'un agent
immobilier qui donne mission à une compagnie d'expertise et de mesurage d'établir le métrage « loi Carrez ».

L'attestation de mesurage mentionne une superficie de
79,21 m2 intégrant une réserve de 31 m2.
Un arrêt condamne la venderesse à payer à l'acquéreur
la somme de 36.876,50 euros, au titre de la réduction

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