Bulletin SNPI - 2/2017 - 82

Jurisprudence - Réponses ministérielles

fois devenu propriétaire, modifié les lieux en aménageant
une salle de bains au rez-de-chaussée et en donnant à
nouveau à la pièce du sous-sol sa destination première.

CA Versailles, Chbre 3, 5 Janvier 2017, N° 15/00814, Monsieur
Nicolas CORTES c/ Monsieur Emmanuel FERRY

FISCALITÉ - INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS
Question N° 98095
M. Damien Abad appelle l'attention de M. le ministre des
finances et des comptes publics sur le calcul de l'imposition sur le revenu pour des particuliers ayant investi dans
l'immobilier locatif d'habitation. En effet, l'achat d'un
bien immobilier nécessite le plus souvent un emprunt
sur une durée de 15 ans. Le remboursement de ce prêt
correspond aux loyers versés par les locataires pendant
toute la période concernée. Par conséquent, il ne peut
dégager de revenu réel. Il peut uniquement déduire fiscalement les intérêts de son emprunt. Cependant, la part
du capital dans le remboursement constant du montant
de l'emprunt augmente de façon exponentielle au fil du
temps et la part des intérêts diminue de la même façon.
Un revenu fiscal se crée donc progressivement bien
qu'aucun revenu réel ne soit perçu puisque les loyers sont
directement encaissés par la banque pour le remboursement du prêt. Le particulier se voit donc demander des
impôts sur le revenu supérieurs à ses revenus. Il aimerait
donc connaître les dispositions que le Gouvernement
entend prendre afin de remédier à cette situation.
Réponse publiée au JOAN le : 03/01/2017 page : 60
Pour la détermination des revenus fonciers imposables,
les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition
peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses
limitativement énumérées à l'article 31 du code général
des impôts (CGI). A ce titre, le d du 1° du I de l'article 31
précité du CGI autorise la déduction des intérêts des
dettes contractées pour la conservation, l'acquisition,
la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés. En dehors des dépenses expressément visées
par l'article 31 du CGI, les propriétaires sont également
autorisés à déduire les autres frais qu'ils ont supportés, à
la condition que ces dépenses soient engagées en vue de

l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier
et ce, en application de l'article 13 du CGI. Les dépenses
effectuées en vue de l'acquisition du revenu doivent
s'entendre uniquement de celles qui ont pour objet la
production du revenu et sa réalisation effective, à l'exclusion de celles qui seraient faites en vue de l'acquisition
ou de l'accroissement du capital. Les frais supportés en
vue de la conservation du revenu s'entendent essentiellement des frais destinés à préserver l'existence du
capital, source du revenu, et à assurer en temps utile la
reconstitution de ce capital s'il est sujet à dépérissement.
Ces précisions figurent aux paragraphes no 10 et 20 du
BOI-IR-BASE-10-10-10-20-20120912 publié au Bulletin
officiel des finances publiques - Impôts (BOFIP - Impôts).
Par ailleurs, pour être admises en déduction, les charges
doivent répondre à certaines conditions générales, qui
résultent des articles 13 et 31 du CGI. Ainsi, ces dépenses
doivent : - se rapporter à des immeubles ou parties
d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la
catégorie des revenus fonciers ; - avoir été engagées en
vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu ;
- avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
- avoir été payées au cours de l'année d'imposition ; - être
justifiées. Dès lors, si les intérêts payés au titre d'un emprunt souscrit en vue de la conservation, de l'acquisition,
de la construction, de la réparation ou de l'amélioration
d'un bien immobilier donné en location sont bien admis
en déduction pour la détermination des revenus fonciers
nets imposables, cette déduction ne s'étend pas aux remboursements en capital. Ces précisions figurent au BOIRFPI-BASE-20-80-20120912 publié au BOFIP - Impôts.
En effet, le remboursement en capital d'un emprunt immobilier souscrit pour l'acquisition d'un bien immobilier
locatif s'analyse non comme une dépense engagée en
vue de l'acquisition d'un revenu foncier mais comme une
dépense engagée en vue de l'acquisition d'un capital. Par
conséquent, le remboursement en capital d'un emprunt

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