Bulletin SNPI - 2/2017 - 78

Jurisprudence - Réponses ministérielles

C.Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 15-26.268, (pourvoi c/ CA
Montpellier, 12 mai 2015)
NOTE :
Le décompte du nombre de mandats ainsi que le calcul du
nombre de voix détenues par des époux copropriétaires
suscitent depuis quelques années des interrogations qui
naissent de l'articulation parfois délicate du droit de la
famille et du droit de la copropriété.
En vertu de l'alinéa 3 de l'article 22 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965, il est fait exception à la règle selon laquelle
un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations
de votes lorsque le total des voix dont il dispose lui-même,
ajoutées à celles de ces mandants, n'excède pas 5 % des
voix de tous les copropriétaires. La Cour de cassation a précisé que la règle du non-dépassement du quota de 5 % ne
s'applique que dans les cas où le mandataire dispose de plus
de trois mandats (Cass. 3e civ. 2 oct. 2012, n° 11-20.596). Mais
lorsqu'un couple, propriétaire d'un lot de copropriété qualifié

de bien commun, participe à une assemblée générale, faut-il
dissocier le nombre de voix détenues par chacun des époux
ou ajouter la somme des voix confiées à chacun d'eux pour
calculer la limite de 5 % ? La Cour de cassation approuve la
cour d'appel d'avoir comptabilisé séparément le nombre de
voix. Elle précise qu'il n'y a pas lieu de distinguer selon que
le lot de copropriété est un bien commun ou un bien indivis.
Cette solution ne peut être qu'approuvée dès lors que toute
personne copropriétaire ou non peut être désignée mandataire et que le couple marié n'a pas de personnalité juridique
autonome des membres qui le compose.
Par ailleurs, cette solution s'inscrit dans la lignée d'un
arrêt du 1er juillet 2009 qui a affirmé que lorsque chacun des
époux, propriétaires indivis d'un lot, reçoit trois délégations
de vote, aucun d'eux ne dépasse la limite fixée par l'article
22 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 1er juill. 2009,
n° 08-18.109).

COPROPRIÉTÉ - CHARGES COMMUNES - PAIEMENT - BIENFONDÉ DE L'EXCEPTION D'INEXÉCUTION - RESPONSABILITÉ
DU COPROPRIÉTAIRE - MANQUEMENT À SON OBLIGATION
DE PAIEMENT DES CHARGES
Le copropriétaire ne peut invoquer le défaut d'adaptation
du règlement de copropriété aux textes législatifs ou
réglementaires intervenues depuis son établissement
pour se dispenser du paiement des charges.
Ayant relevé que le copropriétaire n'était pas en mesure
de régler ses charges de copropriété, que ses contestations comme son opposition permanente au vote des
travaux de réhabilitation d'un immeuble fortement
dégradé et menaçant ruine obligeaient les copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à
sa place, qu'elle multipliait abusivement les procédures
afin de retarder la vente sur saisie de son logement
votée en assemblée générale, que son comportement

faisait obstacle au versement des subventions publiques
destinées à financer les travaux indispensables à la pérennité de l'immeuble ainsi qu'au paiement des entreprises
mandatées par le syndic pour exécuter les travaux votés
en assemblée générale et nuisait ainsi gravement à la
collectivité des copropriétaires, privée d'une importante
partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de
l'immeuble, ce préjudice financier étant certain et distinct
de celui réparé par les intérêts moratoires, la cour d'appel
a légalement justifié sa décision de ce chef.
C.Cass, Chbre civ. 3, 3 Novembre 2016, N° 15-24.793, 1218

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