Bulletin SNPI - 2/2017 - 76

Jurisprudence - Réponses ministérielles

BAIL D'HABITATION - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR CHAUFFAGE DÉFAILLANT - MAUVAIS RÉGLAGE
DE L'INSTALLATION COLLECTIVE DE CHAUFFAGE RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
ET DU SYNDIC À TITRE PERSONNEL
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et
d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement,
ce qui suppose, notamment, de le garantir contre une
absence ou une insuffisance de chauffage. En l'espèce,
le chauffage assuré par une installation collective était
insuffisant. Il est indifférent que cette insuffisance procède d'un mauvais réglage de l'installation collective,
cette circonstance ne présentant pas pour le bailleur les
caractères de la force majeure, faute d'être irrésistible.
En effet, il était loisible au bailleur de fournir à ses locataires un chauffage individuel d'appoint pour remédier à
cette insuffisance. Par ailleurs, s'ajoutait une absence de
ventilation, générant un phénomène d'humidité, aggravé
par la nécessité pour le preneur d'employer au titre de
chauffage d'appoint, un poêle à pétrole dégageant de la
vapeur d'eau. L'installation de grilles d'aération dans les
fenêtres relève incontestablement des obligations du
bailleur. Or, les travaux nécessaires n'ont été réalisés que
deux ans après l'entrée dans les lieux, en cours d'expertise. Le bailleur engage donc sa responsabilité. Sur la
base des éléments médicaux concernant les problèmes
de santé des deux jeunes enfants du preneur et compte
tenu de la durée des troubles qui se sont étendus durant
5 ans, de la date d'entrée dans les lieux jusqu'au départ du
preneur, c'est à juste titre que le premier juge a octroyé au
preneur une indemnité de 8000 euros.
L'installation collective de chauffage de l'immeuble de la
copropriété constitue une partie commune. Le défaut de
réglage de cette installation, à l'origine de l'insuffisance de
chauffage dans l'appartement loué par le copropriétaire,
relevait des opérations d'entretien incombant au syndicat
des copropriétaires. Dans la mesure où le copropriétaire
bailleur a été condamné à réparer le trouble de jouissance
ainsi causé à l'un de ses preneurs, la responsabilité du

syndicat des copropriétaires est engagée à son égard.
Sa responsabilité est également engagée sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, en raison de son
manque de réactivité suite aux réclamations du copropriétaire, puisqu'une expertise et une condamnation sous
astreinte ont été nécessaires pour qu'il soit efficacement
remédié au désordre. Aucun manque de diligence ne
peut être imputé au copropriétaire bailleur, dès lors qu'il
a requis l'inscription de cette question à l'ordre du jour, à
la suite immédiate de la dénonciation de ces désordres
par son locataire. Dans ces conditions, le syndicat des
copropriétaires doit garantir le copropriétaire-bailleur.
Le syndic a fait preuve d'un manque manifeste de
diligence pour répondre aux plaintes des locataires
transmises par le copropriétaire bailleur, puisqu'il a fallu
une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires et une condamnation sous astreinte, pour vaincre
son inertie. Or, le réglage de l'installation de chauffage,
notamment de la répartition du chauffage entre les
immeubles, relevait des opérations d'administration courantes pour lesquelles il détenait tous pouvoirs, y compris
pour prendre toutes mesures urgentes et engager les
dépenses correspondantes. Il apparaît que le syndic a fait
preuve de mauvaise volonté alors que l'expertise avait
révélé que les doléances des preneurs étaient justifiées.
Au contraire, il a menacé ces deniers d'une action judiciaire. Dans ces conditions, le syndic doit garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées
contre lui.
CA Colmar, Chbre civile 2, section A, 10 Novembre 2016,
Monsieur René RIES c/ Monsieur Eric FEND

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