Bulletin SNPI - 2/2017 - 68

Jurisprudence - Réponses ministérielles

BAIL COMMERCIAL - DÉSPÉCIALISATION PARTIELLE - REFUS
DU BAILLEUR - FORME
Le locataire de locaux commerciaux qui souhaite ajouter
une activité connexe ou complémentaire à l'activité
prévue au bail doit faire connaître son intention au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée
AR en indiquant l'activité dont l'exercice est envisagé.
Cette formalité vaut mise en demeure du bailleur de
faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de
déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de cette activité (C. com. art. L 145-47, al. 2).
Un locataire de locaux commerciaux sollicite une
modification du bail pour y inclure une activité, selon
lui, connexe ou complémentaire à celle prévue au bail.
En réponse, le bailleur lui adresse une lettre simple dans
laquelle il indique s'opposer à la déspécialisation projetée, sans autre précision.
Jugé que le bailleur n'est pas tenu de motiver sa contestation et que, ayant manifesté de façon non équivoque
et dans le délai légal son opposition à l'adjonction de
l'activité envisagée par le locataire, il n'encourt pas la
déchéance prévue par l'article L 145-47 précité.
Aucune forme particulière n'est imposée au bailleur pour
rejeter une demande de déspécialisation partielle et il n'a
pas à motiver sa décision. Son intention non équivoque,
manifestée dans le délai légal, de s'opposer à l'adjonction
d'activités nouvelles suffit.
C.Cass. 3e civ. 9 février 2017, no 15-28.759, Sté Midas c/ Sté
Arve Etrembières

NOTE :
En matière de baux commerciaux, le locataire, tenu de
respecter la destination des lieux loués telle qu'elle résulte
du contrat de bail, ne peut la modifier qu'avec l'accord du
bailleur. La procédure de déspécialisation prévue par les
articles L 145-47 et suivants du Code de commerce encadre
cette modification d'activité.
Ainsi, pour l'adjonction d'une activité connexe ou complémentaire (déspécialisation partielle), le locataire doit faire
la demande au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre
recommandée AR (C. com. art. L 145-47). En revanche, le
bailleur pas tenu d'exprimer son opposition sous une forme
particulière (Cass. 3e civ. 6-3-1973 no 72-10.454 ; Cass. 3e civ.
23-4-1974 no 73-11.437). La décision commentée confirme
cette solution.
La question se posait car, en matière de déspécialisation
plénière (lorsque le locataire sollicite l'exercice d'une activité
totalement différente de celle prévue au bail), il a été jugé
que le refus du bailleur devait être signifié par acte extrajudiciaire (Cass. 3e civ. 11-6-2008 no 07-14.551). Il est vrai que
l'article L 145-49 du Code de commerce, applicable à la
déspécialisation plénière, prévoit expressément cette forme,
ce qui n'est pas le cas de l'article L 145-47 applicable à la
déspécialisation partielle.
La décision commentée précise, par ailleurs, qu'il ne peut être
reproché au bailleur de n'avoir pas motivé son opposition
à l'extension des activités prévues par le contrat de bail au
regard du caractère connexe ou complémentaire de l'activité
envisagée, ce qu'elle avait déjà jugé dans les décisions précitées de 1973 et 1974. Elle revient ainsi sur la solution retenue
ultérieurement dans un arrêt isolé (Cass. 3e civ. 1-2-1978
no 76-12.490). C'est devant le juge que le bailleur doit discuter du caractère connexe ou complémentaire de l'activité
envisagée.

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