REFLETS MAGAZINE - Revue d'information et de réflexion économique - n°95 - 31

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HôtellerIe tourIsme
Rénover un hôtel haut de gamme :

Quelle démarche ?
Pour quels objectifs ?

L

a rénovation d’un hôtel haut de gamme est une décision qui se mesure à l’aune des objectifs d’accroissement de revenus, de profits et de plus-values immobilières ; elle trouve aussi sa justification dans la nécessité de
satisfaire aux nouvelles réglementations et plus précisément
à la mise aux normes obligatoires.
Avant d’entreprendre les travaux, il convient donc de s’interroger : la rénovation des infrastructures, des installations
techniques et des chambres, permettra-t-elle d’augmenter
les revenus (RevPar, restauration, conventions et événementiels), le résultat net et le cash flow ? Quelle sera la valeur du
bien une fois les travaux réalisés ?

Nature et durée des travaux
Se pose alors la détermination de la nature des travaux et de
leur mise en œuvre.
Les rénovations majeures se planifient sur une durée plus ou
moins longue, selon qu’il s’agit d’une fermeture partielle ou
totale ; celle-ci est fonction des objectifs définis et des travaux
à réaliser.
– Une fermeture partielle se justifie dès lors que les travaux
ont pour but de maintenir un niveau de 4 ou 5 étoiles, de
préserver, voire d’optimiser la qualité des prestations et du
service de l’hôtel pour se démarquer des concurrents directs.
Il peut aussi s’agir de redorer l’image de l’établissement, pour
en soutenir le standing, ou encore dans la perspective de
rejoindre une chaîne hôtelière à travers une franchise ou un
contrat de gestion.
– Une fermeture totale s’impose dans le cas de projets de
transformations majeures : modification de la répartition des
chambres par gamme, de la disposition des espaces de conférences et événementiels – avec, par exemple, la mise en place
d’équipements de haute technologie, générateurs de fortes
marges, de nouveaux services (piscines, spas, etc.) –, revue
de la décoration, ou encore entretien des bâtiments historiques, s’il y en a.
Dans tous les cas, il faut prendre en compte les problèmes :

– une fermeture partielle peut engendrer une baisse de qualité de service. La durée des travaux – généralement plus
longue – peut aussi avoir, à plus long terme, un impact négatif sur les revenus, les résultats, et sur l’image de l’hôtel ;
– une fermeture de l’ensemble de l’hôtel implique la prise en
compte d’un certain nombre de problèmes : sociaux, administratifs et financiers, etc.

Évaluation et valorisation
Il existe de multiples méthodes d’évaluation financière et de
valorisation immobilière d’un établissement hôtelier. Qu’il
nous suffise de rappeler que la valeur finale ou liquidative
aura très certainement augmenté dans les années suivant les
travaux, sauf cas de force majeure – catastrophes naturelles
ou crises financières par exemple.
Une rénovation réussie réside dans l’équilibre entre les coûts
de rénovation et le prix moyen réévalué de la nuitée. Les
exceptions sont souvent le résultat de la localisation et de la
nature du bâtiment : grandes capitales mondiales, bâtiments
historiques, lieux de « resorts » prestigieux.

Le nerf de la guerre
Il faudrait, pour être complet, évoquer le financement de ces
rénovations : celui-ci ne pose pas de problème dès lors qu’il
s’agit d’investisseurs fortunés à la recherche d’emplacements
de prestige à forte plus-value immobilière. La recherche de
financements est, par contre, bien plus difficile quand il s’agit
d’investisseurs « cash poor » qui font appel aux emprunts
requérant la réalisation d’un business plan assorti d’un calcul
précis du retour sur investissement sur cinq ans ou plus,
prenant bien évidemment en compte les lourdes charges
financières qui y sont associées.

Charles Lüthi >H83
Président des alumni
ESSEC MBA Hospitality Management – IMHI
Directeur & secrétaire général
Automobile Club de France, Paris

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mai/juin 2012
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